TUesdays renteøkning betyr at boligeiere nå må forholde seg til noe de ikke har måttet forholde seg til på mer enn 11 år. Ikke bare det, men det er også utsikter til at nedbetalingen av boliglån aldri igjen blir så lav som nå. Det betyr at boligoverkommelighet kommer til å bli mye dårligere.
Etter rekord 137 måneder uten en renteøkning, for å være ærlig, trodde jeg til slutt RBAs grunner for å heve renten var ganske svake, gitt lønnsveksten fortsatt godt under inflasjonen. Philip Lowes uttalelse les mer som en søker etter begrunnelser i stedet for en forklaring.
Det sa guvernøren til journalister tirsdag at «forretningsforbindelser og ulike bedriftsundersøkelser har indikert at det nå er sterkere press oppover på lønnskostnadene». Selv om han også bemerket at mens “noen firmaer betaler høyere lønn for å tiltrekke seg og beholde ansatte … er det fortsatt betydelig treghet i lønnssystemet”.
La oss håpe at dataene gjenspeiler kontaktene og undersøkelsene med bedrifter og ikke treghet.
Som det er, tvang forrige ukes inflasjonstall RBAs hånd, ikke så mye fordi en heving av kontantrenten ville kvele inflasjonen, men fordi det betydde at den reelle kontantrenten (dvs. tatt i betraktning inflasjon) var absurd lav:
Vises ikke grafen? Klikk her
Kontantrenten holder seg 3,4 prosentpoeng under underliggende inflasjon, og dermed er pengepolitikken fortsatt svært ekspansiv.
Så det er ikke overraskende at Lowe antyder at flere oppganger er på vei – muligens opptil 2,5 % innen utgangen av neste år.
En slik økning forblir godt under de absurde spådommene i futuresmarkedene, som ville ha kontantrenten over 3,9 % innen august neste år – en økningshastighet som garantert vil føre til en resesjon:
Vises ikke grafen? Klikk her
Men selv om økningene kanskje ikke er så raske, kommer de, og det betyr at boligoverkommelighet er i ferd med å bli knust.
Vi vet at boligprisene er absurde – i New South Wales er gjennomsnittlig boliglån mer enn syv ganger høyere enn gjennomsnittlig mannlig heltidsinntekt:
Vises ikke grafen? Klikk her
Men rentene siden november 2010 ga noe av en buffer for fallende overkommelighet fra stigende boligpriser. Ja, å spare for et innskudd ble et enormt hinder, men tilbakebetalingene på boliglån var i det minste ikke så ille som de kunne ha vært fordi rentene stadig ble kuttet.
Men det er over nå.
Det betyr at det ikke bare er rimelig å kjøpe et hus, men å betale tilbake lånet vil være like ille som det noen gang har vært.
Balansen mellom renter, lånestørrelser og inntjening er grunnen til at argumenter om at de under 40 ikke vet hvor bra de har det fordi de slipper å betale 17 % renter er ganske dumme.
Tilbake i 1990, da standard variabel rente nådde 17 %, var det gjennomsnittlige nye lånet i NSW rundt 100 000 dollar og gjennomsnittlig årlig inntekt for en mann på heltid var ca 32 300 dollar.
Det betydde at nedbetalinger på boliglån utgjorde nesten 53 % av en slik årlig inntekt.
For øyeblikket er tilbakebetalingene på et nytt gjennomsnittslån i NSW omtrent 45 % av årlig gjennomsnittlig mannlig heltidsinntekt:
Vises ikke grafen? Klikk her
Det kan høres ut som de på 1990-tallet hadde det tøffere, men det gjorde de ikke.
For her er tingen: Hvis du hadde tatt opp et lån i januar 1990, betalte du ikke 52 % av den gjennomsnittlige ukentlige inntekten på nedbetalinger lenge – fordi rentene falt.
Tilsvarende betalte noen født i 1952, som i 1982 i en alder av 30 år, et gjennomsnittlig boliglån i NSW på $40 200, tilbakebetalinger verdt bare 28 % av mannlig gjennomsnittsinntekt på heltid.
Og ja, i 1990 måtte de også betale 17 % rater – men mens det økte de månedlige tilbakebetalingene med 21 % fra 443 dollar til 557 dollar i måneden, økte den gjennomsnittlige årlige mannlige heltidsinntekten 73 % fra 18 662 dollar til 32 318 dollar. .
En som er født i 1980 og som tok opp et lån i 2010, så derimot på å bruke 43 % av mannlig gjennomsnittlig heltidsinntekt på å betale tilbake lånet på $400 000.
Og selv når rentene falt til rekordlave nivåer, betalte de fortsatt tilbake tilsvarende omtrent 23,4 % av disse inntektene:
Vises ikke grafen? Klikk her
For å si det på en annen måte: selv med rekordlave renter, ville en millennial i gjennomsnitt betale mer av inntekten sin på tilbakebetaling av boliglån enn en babyboomer var når rentene var rekordhøye.
Da noen tok opp et 30-års lån i 1982, foretok sin siste tilbakebetaling, tilsvarte det bare 4,2 % av en måned med mannlig heltidsinntekt.
Visst, de måtte betale 17 %, men de brukte mye mer tid på å betale mye mindre på et mye mindre lån, og inntekten steg raskere enn den gjør nå.
Tenk på at de totale tilbakebetalingene over de første 10 årene av et lån tatt opp i 1982 var verdt 21 % av mannlig heltidsinntekt i løpet av det tiåret, sammenlignet med 27 % for noen som tok opp et lån i 1990.
Men for en som tok opp et lån i 2010, tilsvarte den gjennomsnittlige totale tilbakebetalingen 34 % av den totale inntekten en mann oppnådde på heltid fra 2010-2019:
Vises ikke grafen? Klikk her
Men her er den virkelige bekymringen. Noen som tok opp lån i 2020 har allerede brukt i gjennomsnitt tilsvarende 35 % av mannlig fulltidsinntekt på å betale tilbake boliglånet.
Og det er sannsynligvis så bra som det kommer til å bli.
La oss si at rentene går opp 2,5 % poeng som foreslått av guvernøren i RBA. Det betyr at innen slutten av neste år vil de månedlige tilbakebetalingene på et gjennomsnittlig 2020-lån på $610 000 til standard variabel rente øke med 31 % fra $3 098 til $4 067 på 18 måneder.
Er det noen som tror lønningene vil øke med det beløpet?
Glem å prøve å si at folk er heldige nå som ikke betaler 17 % renter. Uansett hvordan du deler det opp, er boligoverkommelighet mye dårligere nå, og i ferd med å bli mer.