Alle er utleier – småtidsinvestorer fanger opp eiendommer utenfor staten

“Så langt, så bra,” sa han.

Mr. Cronin er en del av en ny bevegelse av bærbare utleiere, der individuelle investorer kjøper boliger, ofte i andre stater, for å leie ut. Mange er godt betalte fagfolk som ser på det å eie en utleie som en kjerne investering, sammen med aksje- eller obligasjonsfond. Nyere teknologier som forenkler prosessen og muliggjør boligkjøp på nettet har drevet bevegelsens vekst.

Datatjenester hjelper kommende utleiere med å velge nabolag med presisjon, og gir dem detaljerte rapporter om salgspriser, kriminalitetsrater og lokale skoler. Nettbaserte eiendomsmarkedsplasser som Roofstock og Appreciate forbinder dem med finansiering eller lokale ledere som kan håndtere vedlikehold og leasing av eiendom. Innholdsutgivere og nettfora som BiggerPockets tilbyr investeringsstrategier og tips om hvor du kan kjøpe.

“Alt kan gjøres på nettet,” sa eiendomskonsulent John Burns i Irvine, California. “Det har vært en forandring.”

Boligkjøp av store og små investorer klatret til rekordnivåer under pandemien, og nådde et høydepunkt på 28 % av alle eneboligsalg i februar 2022, opp fra 17 % i samme måned i 2019, ifølge boligdatafirmaet CoreLogic . Enkeltpersoner som Mr. Cronin eller andre små foretak som eier 10 eller færre boliger sto for omtrent halvparten av alle investorkjøp.

Et eget mål på investorkjøp av Attom Data Solutions, utarbeidet for The Wall Street Journal, viser at nisjen til småinvestorer utenom staten også har vokst. Medlemmer av denne gruppen, som kjøpte mellom to og 10 boliger i året, kjøpte 2,1 % av alle amerikanske boliger som ble solgt i andre kvartal 2022, opp fra 1,5 % i samme kvartal i 2019. Kjøp av bare ett hus ble ekskludert for å gjelde. ut feriehus.

Individuelle investorer hadde blitt tiltrukket av boligmarkedet av robust boligprisvekst, lave boliglånsrenter og stigende leiepriser. Boligsalg har bremset de siste månedene, resultatet av høyere lånekostnader, begrenset tilbud og høye priser. Noen investorer har trukket seg tilbake fra markedet, ifølge eiendomsmeglere og noen markedsrapporter.

Å eie utleieeiendom i ethvert marked kommer med risiko. Uforutsette reparasjoner, leietakere som slutter å betale husleie og eiendomsforvaltningsgebyrer, ofte 8 % til 10 % av inntektene, kan alle spise potensiell fortjeneste. Noen investorer som finansierer kjøpene sine med lån med variabel rente, kan også få høyere utbetalinger hvis rentene fortsetter å stige.

Men leieprisene fortsetter å stige nye høyder mest overalt i USA, noe som gjør virksomheten potensielt lukrativ selv med stigende renter.

Som et resultat blir selv små boligmarkeder mindre lokale. Når innbyggerne i området gir tilbud på boliger i Jackson eller Jacksonville, Florida, møter de landsdekkende konkurranse fra både profesjonelle eiendomsselskaper og små investorer, i en tid da beholdningen av boliger for salg allerede anses som lav. Det har gjort det enda vanskeligere for unge lokalbefolkningen å starte et økonomisk redeegg gjennom huseierskap og forsterker økende boligkostnader.

Melissa Spears og kjæresten hennes, Michael Kroeze, bor i Jackson-området og vil gjerne kjøpe et hjem sammen. De begynte å lete i fjor i Madison County-forstedene, hvor mange av boligene ble bygget dette århundret, har store plener og ligger i nærheten av gode skoler og shopping.

Ms. Spears, som jobber i detaljhandel, og Mr. Kroeze, som jobber i en lokal bankfilial, ønsker å kjøpe en bolig til under 300 000 dollar. De har blitt slått ut av hjemmene av raskere tilbud eller kontantkjøpere, sa de. Spears sa at hun ikke er interessert i å leie et hus som et alternativ.

“Å leie ut til oss er fullstendig sløsing med pengene våre,” sa hun.

Mange av Roofstocks kunder er ansatte i kystteknologi som tjener $200.000 til $300.000 i året, sa Gary Beasley, medgründer og administrerende direktør. Disse kjøperne vil trenge rundt 300 000 dollar i forskuddsbetalinger for å kjøpe boligeiendom i sine egne lokalsamfunn. For $40 000 ned kan de kjøpe et hus i et rimeligere marked og kreve leie som gir jevn fortjeneste.

“Det vi ser er at folk på en måte kobler fra der de bor fra der de eier,” sa Mr. Beasley.

Sørlige metroer med store populasjoner av lav- og mellominntektsleiere har vært spesielt populære reisemål for kystinvestorer. Småinvestorer utenfor staten sto for 4,24 % av det totale salget i Raleigh, NC, 5,26 % av salget i Atlanta og 8,61 % av salget i Memphis i første halvdel av dette året, ifølge Attom – mye høyere enn det nasjonale. gjennomsnitt.

Crowdfunding-plattformer har gitt små utenlandske investorer en måte å foreta delkjøp også i eneboliger. En av de nyeste, Arrived, meldte seg på 12 000 personer til å investere i 150 utleieboliger det siste året, med mer enn 100 000 andre som søkte om å gjøre fremtidige investeringer gjennom selskapet. For en nybegynnerbolig i Clarksville, Tenn., bidro 535 investorer til kjøpet, noen la inn så lite som $100.

Investorer i sørlige byer med lavere kostnader kan få høyere leie i forhold til salgspriser enn mange andre steder. Metroområdene Memphis og Birmingham, Ala., hadde de høyeste leieprisene i forhold til salgsprisen i USA i desember 2020, ifølge en analyse fra Roofstock. Den månedlige boliglånsbetalingen for en median-priset bolig i Birmingham på den tiden var bare $599, mens median månedlig husleie var $1.166, nesten dobbelt så mye.

Den typen tall fanget Mr. Cronins oppmerksomhet, og han ønsket først å investere i Birmingham. Han ble overbudt mer enn 10 ganger, noen antagelig investorer som ham selv, sa han.

Jackson har ennå ikke tiltrukket seg like mange investorer som noen andre Sunbelt-byer, men de billigere boligene har fått mer investoroppmerksomhet den siste tiden, noe som sannsynligvis har bidratt til å øke boligverdiene. Over hele Jackson-området steg boligprisene med 29 % mellom november 2019 og november 2020, ifølge eiendomsmegling

Rødfinn Corp.

Mississippi-hovedstaden har fortsatt lavere priser enn Birmingham, og den har en høy leiebefolkning med attraktive forhold mellom leie og salgspris. Mr. Cronin sa at han bare ville trenge å øke leien beskjedent for å få ønsket årlig avkastning på opptil 15 % over tid.

Boligprisene rundt Jackson har vokst i et lavere tempo i det siste enn de gjorde i 2020, ifølge Redfin, noe som kan bety at noen investorer vil begynne å handle i andre byer, eller til og med selge eiendommene sine for å reinvestere i markeder med sterkere prisvekst. Det øker utsiktene til flere kjøpsmuligheter for lokale boligkjøpere, selv om det også kan injisere uvelkommen volatilitet i markedet.

Lokale eiendomsmeglere i Jackson satser på at investorer vil fortsette å komme. Ryan Porter, eier av eiendomsbyrået NextHome Realty Experience, sa at han har solgt utleiehus i Jackson-området de siste årene til investorkjøpere fra California, Nevada, Colorado, Ohio, New York og Washington, DC. De har forsøkt å tjene penger på Mississippis laveste verdi. boligpriser, lave skatter og ubegrensede utleielover. “De vil heller gjøre det i nærheten av dem, men de kan bare ikke,” sa Mr. Porter.

Evernest, et annet selskap som spesialiserer seg på å administrere utleieeiendommer for personer som ikke er i stat, har sendt ut en hvitbok som taler om “utleiervennlig” Mississippi, der det ikke er noen grenser for hvor mye du kan be en leietaker betale for et depositum og hvor utkastelser går raskere enn i andre deler av landet.

Los Angeles programvareutvikler Sree Partha kjøpte et hus med tre soverom i Jackson-forstaden Brandon for 212 000 dollar i kontanter i fjor. Han leide det raskt ut for 1855 dollar i måneden. Da hans første leietaker bestemte seg for å forlate ved slutten av leieavtalen denne våren, ba Mr. Partha den lokale eiendomssjefen om å øke leien med mer enn 37 %, til $2550.

“Da han gikk ut for å release, var det mye mer etterspørsel,” sa Mr. Partha. Han hadde ingen problemer med å finne en ny leietaker.

Det har ikke vært lette penger. Han kjøpte et annet hus som endte opp med å trenge intensive nok reparasjoner til at Mr. Partha måtte betale for å flytte leietaker mens arbeidet ble gjort.

Byrådsmedlem Aaron Banks, som representerer deler av South Jackson, vil gjerne gjøre ting vanskeligere for utenlandske investorer. Han har foreslått en forordning som pålegger alle utleiere å registrere seg hos byen, betale avgifter og få hjemmeinspeksjoner for å kunne operere. Forslaget hans definerer også standarder for vedlikehold av eiendom og vil forhindre utleiere i å tvinge leietakere til å åpne nyttekontoer gjennom tredjeparter, en praksis Mr. Banks sa har medført ekstra kostnader for noen leietakere.

Økt investoraktivitet og stigende husleie har gjort boligeierskap mindre oppnåelig for folk med lavere inntekt i distriktet hans, sa Mr. Banks. “Det holder folk i en syklus, en repeterende syklus av å være leietaker hele livet,” sa han. “Du betaler $1700 i måneden, det er vanskelig for deg å sannsynligvis foreta betalinger i tide for å få kreditten din der den skal.”

Tilhengere sier at investorer tilbyr leietakere tilgang til attraktive, trygge nabolag i gode skoledistrikter der de ikke hadde råd til å kjøpe.

Kevin Ortner, administrerende direktør for utleieeiendomssjef og nettmarkedsplassen Appreciate, sa at den nye bølgen av små investorer utenfor staten kan føre til at prisene stiger raskere. Men han sa at allerede eksisterende rimelighetsproblemer og mangel på boligtilbud allerede hadde tvunget folk ut av markedet for salg, noe som gjorde dem mer sannsynlig å trenge å leie.

“Så lenge disse menneskene som er utenfor staten … tilbyr et flott sted for en innbygger å bo, gjør de også en tjeneste for det samfunnet,” sa han.

Noen huseierforeninger har blitt bekymret for en økning i investorkjøp i nabolagene deres og tatt skritt å begrense dem. I Jackson eier investorer mer enn 20 % av boligene i Fondren North-området, ifølge huseierforeningen. Beboere kjøper nå opp nabolagsboliger før de utenlandske utleieinvestorene kan.

Liz Brister, president for nabolagsbevaringsgruppen Fondren Renaissance Foundation, sa at hun har kjøpt, renovert og solgt ni boliger i nærheten til eiere så langt, de fleste av dem for under 200 000 dollar.

“Vi ønsker å bringe noen førstegangshuseiere inn i samfunnet vårt, slik vi var for 30 år siden,” sa hun.

Skrive til Will Parker på [email protected] og Nicole Friedman på [email protected]