Analyse: Pengemarkedsproblemer kaster skygge over $1,6 trilln næringseiendomssektoren i Storbritannia

LONDON, 21. oktober (Reuters) – Eiere av Storbritannias største kjøpesentre, skyskrapere og industriknutepunkter står overfor økninger i lånekostnader og en lavkonjunktur som kan presse prisene med opptil en femtedel, og tvinge långivere og investorer til å revurdere appetitten for kommersiell eiendom.

Utviklede økonomier globalt sliter med vidtrekkende konsekvenser av en slutt på mange år med ekstremt løs pengepolitikk, som holdt eiendelsprisene høye og gjeldskostnadene lave.

Så langt har ingen steder sjokket av denne reverseringen rammet hardere enn i Storbritannia, der sammenstøt mellom beslutningstakere om hvordan de skal gjenopplive veksten og stoppe inflasjonen har utløst en dramatisk prisreduksjon på tvers av pundmarkedene.

Mens huseiere mister en plutselig økning i boliglånskostnader, har en økning i femårige britiske bytterenter også sendt frysninger over Storbritannias næringseiendomssektor på 1,6 billioner dollar, der eiendomsprisene kan falle med så mye som 20 % innen utgangen av 2024, sa analytikere ved Goldman Sachs sa.

Data fra MSCI, som sporer månedlige endringer over 1794 eiendommer verdsatt til rundt 37 milliarder pund (42 milliarder dollar), viste at verdiene falt med 2,6 % i september, den største månedlige nedgangen siden juli 2016, måneden etter at Storbritannia stemte for å forlate EU.

Kommersielle eiendomsinvestorer som eiendomsinvesteringsfond (REITs) er avhengige av å kunne tjene mer i leie og fortjeneste fra salg enn de betaler ut i utgifter, inkludert kostnader til gjeld og egenkapital.

Bellwethers liker Land Securities (LAND.L)Britisk land (BLND.L) og Hammerson (HMSO.L) har presset større refinansiering utover en forventet topp i midten av 2023 i Bank of Englands referanserente, viser resultatregnskapet.

Men god økonomisk husholdning er bare én utfordring, ettersom utgifter til arbeidskraft, drivstoff og råvarer også øker risikoen for at leietakere med kontanter gir tilbake nøklene sine.

Selv om bankene er mindre utsatt for risikofylte eiendomslån enn før den globale finanskrisen i 2007-2008, er bankene allerede på vakt for brudd på lånevilkår knyttet til en eiendels markedsverdi eller leieinntektene i forhold til gjelden som er sikret på den, sa kilder.

Hvis disse vilkårene, eller vilkårene, brytes, kan investorer måtte refinansiere tidligere enn planlagt, til høyere priser. Goldman Sachs-analytikere spår at bruttofinansieringskostnadene for de børsnoterte britiske eiendomsselskapene de dekker kan stige med 75 % i løpet av de neste fem årene.

James Liddiment, administrerende direktør i Real Estate Advisory Group i Kroll, sa at prisene på kommersiell eiendom allerede var rammet av høyere lånerenter, som var en grunnleggende kostnad for både okkupanter og investorer.

“Gitt det sannsynlige antallet av de som er berørt, og nivået som rentene forventes å stige på, kan långivere bli tvunget til å bli enige om frafall av avtaler i et forsøk på å stabilisere lånebøkene,” sa han til Reuters.

UK REITs bruker mindre innflytelse nå enn før finanskrisen. Men etter hvert som eiendomsverdiene faller, har gjennomsnittlig belåningsgrad gått opp til 28 % fra 23 % ved starten av året, ifølge Zachary Gauge, leder for eiendomsforskning ved UBS.

YRKESRISIKO

Bekymringer for finansieringskostnader følger årelang bekymring for husleie for enkelte REIT-er, ettersom pandemien tømte kontorer, butikker, puber og restauranter, og reduserte bedrifters etterspørsel etter plass.

Kontorbelegget i Storbritannia var rundt 30 % de siste ukene sammenlignet med et estimert pre-pandemisk gjennomsnitt på 80 %, ifølge Remit Consulting.

Ledighetsraten for fritids- og butikkeiendommer holder seg også over pre-pandeminivåene, viser tall fra Local Data Company, på henholdsvis 10,6 % og 15,4 %. Antallet på britiske detaljhandelsdestinasjoner er redusert med rundt 15 % i gjennomsnitt i 2022 sammenlignet med 2019, ifølge Springboard-data.

Etterspørselen etter kontorlokaler sentralt i London, spesielt i eldre bygninger, svekkes også.

Bare 2,6 millioner kvadratfot (241 548 kvadratmeter) plass ble leid ut i tredje kvartal, 30 % ned fra andre kvartal og 14 % under 10-års kvartalsgjennomsnitt, CBRE (CBRE.N) sa.

Noen beboere trapper ned for å dempe kostnader og energiforbruk, noe som sannsynligvis vil ytterligere presse eiendomsbedriftenes leieinntekter ytterligere.

HSBC (HSBA.L) fortalte ansatte denne måneden at de kuttet kontorlokalene sine globalt med rundt 40 % fra 2019-nivåene.

Långiveren kan forlate sitt ikoniske skyskraperhjem i Londons Canary Wharf som en del av en bredere gjennomgang og konsoliderer i mellomtiden ansatte over færre etasjer i det 45 etasjer høye tårnet, noe som reduserer den okkuperte plassen med 25 %.

Marks og Spencer (MKS.L) akselererer planene om å stenge 67 større “full line”-butikker over fem år i et slag for utleiere og nærliggende virksomheter.

Uniform Business Rates (UBR), en skatt som legges på næringseiendom, vil sannsynligvis hoppe med 3 milliarder pund neste april, det største årlige hoppet siden 1991, etter at inflasjonen nådde 10,1 % i september, måneden da prisene for det påfølgende året er sett.

“…ytterligere forretningssvikt og stenging av butikk vil resultere med mindre UBR er frosset igjen,” sa Jerry Schurder, Business Rates Policy Lead hos Gerald Eve.

LXi REIT på 2,2 milliarder dollar skrotet et planlagt salg av nye aksjer som forventes å prise til en premie i forhold til netto aktivaverdi (NAV) for å støtte et oppkjøp på 500 millioner pund av 18 Sainsbury’s (SBRY.L) butikker.

Men regjeringens kunngjøring 23. september om sin skjebnesvangre vekstplan sendte aksjen ned 11 %, under NAV, noe som gjorde det umulig for selskapet å skaffe egenkapital til en akseptabel pris for investorer, sa en person nær avtalen.

Cyrus Ardalan, styreformann i LX, sa at gitt “det utfordrende makroøkonomiske bakteppet” kunne investorer “tatt trøst” i LXIs spenstige, diversifiserte portefølje av langtidsdaterte og inflasjonsbeskyttede eiendeler, og fremhevet sin 100 % faste eller begrensede gjeldsposisjon.

Aksjemarkedet signaliserer også økende investorforsiktighet rundt næringseiendom i Storbritannia, med en indeks på 15 britiske REITs ned 44 % så langt i 2022 (.TRXFLDGBPREIC) sammenlignet med et fall på 9,8 % i den bredere FTSE 350 (.FTLC) .

Noen internasjonale investorer rapporterer også britiske utvikleres bekymringer om deres evne til å finansiere bygging.

“Utvikleren sier: vi ønsker å selge det nå, eller vi er mer åpne for å selge det nå, og så mye at vi er villige til å gi bort en andel av (…) utviklerfortjenesten for å beholde vi går videre,” sa Martin Zdravkov, ledende porteføljeforvalter hos den tyske kapitalforvalteren DWS.

($1 = 0,8906 pund)

Redigering av Tomasz Janowski

Våre standarder: Thomson Reuters Trust-prinsipper.