Sentralbanken setter ikke direkte boliglånskostnader, men endrer styringsrenten – kjent som federal funds-renten – bølger gjennom økonomien og påvirker alle typer utlån. Siden mars har Fed hevet renten fem ganger, og bragt referanserenten fra nær null til mellom 3 prosent og 3,25 prosent. Sentralbanken ventes å heve renten med ytterligere 0,75 prosentpoeng neste uke.
Disse grepene har allerede utløst store konsekvenser for boligmarkedet, og økningen i boliglånsrentene har fått noen bredere bekymringer som Fed bremser økonomien med alt for mye kraft.
“Folk kan si,” Vel, du vet, en prosent [added] på boliglånsrenten er fortsatt lav.’ Men vi har hatt flere prosent på boliglånsrenten på kort tid, sier Diane Swonk, sjeføkonom i KPMG. “Det raske tempoet de øker rentene med er i og for seg destabiliserende.”
Gjennomsnittlig boliglånsrente har gått svimlende raskt opp. For et år siden var det 3,09 prosent; selv så sent som i mars var gjennomsnittsrenten for et 30-årig fast boliglån under 4 prosent. Økningen fra 3,22 prosent i januar til 7,08 prosent nå, et hopp på 3,86 prosentpoeng, er den bratteste økningen som har gått gjennom på et år. Den forrige rekorden var på 3,59 prosentpoeng i 1981.
For store deler av pandemien betydde lave priser at håpefulle boligkjøpere flommet inn i markedet, konkurrerte om de få boligene som var tilgjengelige og sendte prisene i været. Men nå, på vakt mot å skyte ut hundrevis av dollar mer per måned på et boliglån, bøyer kjøpere seg, øker tilgangen på tilgjengelige boliger og hjelper prisene å gå ned totalt. I år, da prisene var under 4 prosent, kunne en familie som tjener median husholdningsinntekt på $71 000 ha råd til et $448 700 hjem med en nedbetaling på 20 prosent. Denne uken, med priser rundt 7 prosent, hadde de bare råd til en bolig på 339 200 dollar, ifølge Realtor.com.
Boligprisene faller i rekordfart. Case-Shillers boligprisindeks som ble utgitt tidligere denne uken, viste at prisene var 13 prosent høyere i august enn de var for ett år siden, ned fra 15,6 prosent høyere måneden før. Differansen på 2,6 prosentpoeng mellom disse to månedene er den største nedgangen i historien til indeksen, som debuterte i 1987.
Zillow kunngjorde onsdag at de hadde sagt opp 300 arbeidere på tvers av flere avdelinger, inkludert boliglån og stengetjenester, selv om selskapet sa den er ikke under ansettelsesstopp.
Etterspørselen etter boliglån har også falt like raskt som rentene har økt. Totalt søknadsvolum er på det laveste nivået siden 1997, ifølge Mortgage Bankers Association. Refinansiering er ned 86 prosent fra der de var for et år siden, og boliglån långivere landsomfattende, inkludert i større banker, har latt ansatte gå mens markedet bremser. Og stigende renter har økt interessen for boliglån med regulerbar rente. ARM-andelen av søknader var på 12,7 prosent.
Også boligbyggere blir klemt. Samlet igangsetting av boliger falt 8,1 prosent til en sesongjustert årlig rate på 1,44 millioner enheter i september, ifølge en rapport tidligere denne måneden fra det amerikanske departementet for bolig- og byutvikling og US Census Bureau. Så langt dette året, enefamiliestarter er ned 5,6 prosent sammenlignet med dette punktet i fjor.
Byggherretilliten falt også for 10. måned på rad i oktober, og falt til det laveste nivået siden 2012, unntatt tomånedersperioden våren 2020 da pandemien begynte. Det er halvparten av nivået det var for seks måneder siden.
“Dette vil være det første året siden 2011 å se en nedgang for småfamiliestart,” sa Robert Dietz, National Association of Home Builders sjeføkonom, i en uttalelse. “Og gitt forventninger om pågående forhøyede renter på grunn av handlinger fra Federal Reserve, er 2023 spådd å se ytterligere fall i eneboliger ettersom boligsammentrekningen fortsetter.”
Likevel er Feds verktøy begrenset, og tjenestemenn peker rutinemessig på boligmarkedet som et av de klareste tegnene på at renteøkningene deres har den tiltenkte effekten.
“Vi begynner å se en viss tilpasning til overflødig etterspørsel i rentefølsomme sektorer som bolig,” sa Fed-guvernør Christopher Waller i en tale denne måneden. “Men mer må gjøres for å få ned inflasjonen meningsfullt og vedvarende.”
Når eller hvordan Feds renteøkninger vil overhale inflasjonen andre steder i økonomien er ennå ikke klart. Renteøkninger er utformet for å stoppe etterspørselen, men de gjør ingenting for å løse tilbudsproblemer, som mangel på olje og gass, rimelige leiligheter eller chips for nye biler. Totalt sett forblir forbrukerprisene hardnakket høye, stigende 8,2 prosent i september, sammenlignet med året før.
Husleiekostnadene har også økt med 7,2 prosent det siste året, og husleiene steg 0,8 prosent fra august til september. Goldman Sachs har spådd at den samlede husly-inflasjonen vil nå en topp på 7,5 prosent neste vår før den sakte avtar til i underkant av 6 prosent ved utgangen av 2023. Det har store implikasjoner for Fed-politikken, siden boligkostnadene utgjør en stor del av varekurven brukes til å måle inflasjonen i økonomien.
Men det avtagende boligmarkedet kan også endelig avkjøle leieprisene også. Nasjonal husleievekst sank til sitt laveste årlige tempo (7,8 prosent) siden juni 2021, ifølge Realtor.com. Den amerikanske median leieprisen registrerte sin andre måned-over-måned nedgang på åtte måneder i september.
Økningen i boliglånsrentene bremser markedet selv på steder der det var rødglødende under pandemien. Gjennom 2020 og 2021 eksploderte salgsprisene i Hudson Valley, da transplantasjoner fra New York City og andre steder ropte etter de få boligene som var tilgjengelige. Men ettersom boliglånsrentene stiger nå, har antallet tilgjengelige boliger mer enn doblet seg de siste tre månedene, og hoppet fra rundt 150 enheter til rundt 380, sa Ryan Basten, en assosiert megler hos Berkshire Hathaway HomeServices Nutshell Realty.
Det er et oppmuntrende tegn på at markedet vender tilbake til en eller annen versjon av det normale. Men Basten sa at det er mye usikkerhet om fremtiden. Han krysset gjennom de siste hoppene i boliglånsrentene: 5 prosent “var ikke så ille,” sa han, og 6 prosenten var “gjennomførbar”. Men med Fed klar til å heve rentene to ganger til før slutten av året, sa Basten at han og andre i bransjen “lurer på om det kommer til å bli en reell nedgang i markedet.”
«Vi kan bare forholde oss til det vi har å gjøre med nå. Jeg kan ikke se at boliglånsrentene kommer til å gå til 10 [percent]. Hvis de gjorde det, ville det føles som en resesjon, sa Basten. “Åtte [percent] føles dårlig. Ti prosent ville vært som “Wow, hvor går vi herfra?” ”