Det amerikanske boligmarkedet er midt i et stort skifte. Etter to år med prisstigning i stratosfæren, har boligprisene nådd toppen og er på vei ned igjen.
Men det både boligkjøpere og huseiere ønsker å vite er: Hvor mye lavere vil prisene gå?
Det korte svaret: Prisene vil trolig falle ytterligere, men ikke like mye som de gjorde under boligbysten. Fra toppen i 2006 til bunnen i 2012 falt de nasjonale boligprisene med 27 %, ifølge S&P CoreLogic Case-Shiller Indices, som måler amerikanske boligpriser.
“Det var annerledes i 2008, 2009 fordi prisfallet var på grunn av et press fra selgere,” sa Jeff Tucker, seniorøkonom i Zillow. “På grunn av tvangssalg og shortsalg var det mange ekstremt motiverte selgere som var villige til å ta tap på hjemmene sine.”
Pluss at boligkrakket kom på et tidspunkt da beholdningen av boliger til salgs var fire ganger høyere enn det er nå. Nåværende inventar er fortsatt betydelig lavere enn pre-pandeminivåene, noe som har økt konkurransen om boliger. Og det holder prisene relativt sterke.
“Jeg ville bli overrasket over å se prisene hvor som helst falle under det de var i 2019,” sa Tucker. “Det var en viss overoppheting i boligmarkedet i 2021 gjennom denne våren som presset prisene høyere enn det fundamentale ville støtte. Nå kommer de ned.”
Med boliglånsrentene mer enn doblet siden starten av dette året, har beregningene for en boligkjøper endret seg betraktelig. Den månedlige hovedstolen og renten på boliglånet er opp $930 fra et år siden, en økning på 73 %, ifølge Black Knight, et boliglånsdataselskap.
Når du tar hensyn til høye boliglånsrenter, sammen med høye boligpriser og lønninger som ikke øker like raskt, er det mindre rimelig å kjøpe bolig nå enn det har vært på flere tiår, ifølge Black Knight.
Men det kan være en lettelse i sikte for kjøpere.
Økonomer kl Goldman Sachs forventer at boligprisene vil falle med rundt 5 % til 10 % fra topptreffet i juni.
Wells Fargo har nylig spådd at nasjonale medianprisene for eneboliger vil falle med 5,5 % år-over-år innen utgangen av 2023.
Wells Fargos økonomer anslår at medianprisen for en eksisterende enebolig er 385 000 dollar i år, opp 7,8 % fra i fjor, men veksten vil være mye mindre enn økningen på 19 % fra år til år i 2021.
Økonomene forventer at median boligprisen vil falle til $364 000, en nedgang på 5,5% fra i år. De spår at prisene vil ta seg opp igjen og stige igjen i 2024, med medianprisen som tikker opp 3,3 % til 376 000 innen utgangen av 2024.
“Den primære driveren bak korreksjonen av boligmarkedet så langt har vært kraftig høyere boliglånsrenter,” skrev Wells Fargo-forskerne. «Hvis prognosen vår for rentekutt i Fed blir realisert, vil boliglånsrentene trolig falle litt, akkurat som avkjølende inflasjonspress øker realinntektsveksten. En beskjeden forbedring i salgsaktiviteten bør deretter følge, som vil gjenopplive boligprisstigningen mot 2024.»
Til syvende og sist, hvor mye prisene faller vil avhenge av hvor du bor.
I motsetning til prisoppgangen under pandemien som fikk boligverdiene i markeder over hele landet til å stige, vil avkjølingen være mer regional, sa Tucker. Dråpene vil merkes dypere på steder der det var større gevinster under pandemien, mange av dem i Vesten og Sunbelt, inkludert byer som Austin, Phoenix og Boise, sa han.
“Nasjonalt kan vi se en nedgang på 5% fra toppen,” sa Tucker. “Men prisene vil synke mer i Vesten, og det vil være en mindre nedgang i Sørøst.”
I september falt boligprisene måned-over-måned i flere pandemiske hotspots, inkludert Phoenix, ned 2,3 %; Las Vegas, ned 1,9% og Austin, ned nesten 1%, ifølge Zillow.
Og Boise, Idaho, hvor prisene steg nesten 60% under pandemien, ser allerede årlige nedganger, med prisene som falt 3,9% år over år i september, ifølge Zillow.
“En rekke metroområder, spesielt i Vesten, vil se noen prisfall fra år til år denne våren,” sa Tucker. “Det vil være den verste sammenligningstiden fordi det var da mange markeder nådde toppen.”