Det er selvfølgelig det vi ser nå. Til tross for gunstig demografi og stramme lagernivåer, presset rimelighet—økte boliglånsrenter kombinert med skummende boligpriser – begynner å presse boligprisene lavere. Faktisk, denne uken lærte vi at amerikanske boligpriser målt etter Case-Shiller US National Home Price Index postet sin første måned-over-måned nedgang siden 2012.
Over hele landet, det amerikanske boligmarkedet – som ble priset til 3% boliglånsrente i løpet av den pandemiske boligboomen– jobber mot likevekt i møte med 6% boliglånsrenter. Men vi er fortsatt i tidlig omgang. Og den pågående boligpriskorreksjonen har fortsatt ikke truffet alle markeder: Mellom mai og august, boligverdiene i San Jose falt 10,6 % mens boligverdiene vokste med 2 % i Orlando.
For bedre å forstå hvor den amerikanske bolignedgangen neste gang – og hvis boligpriskorreksjonen snart vil treffe flere markeder –Formue kontaktet Zondas sjeføkonom Ali Wolf. Når hun ikke reiser rundt i landet og snakker med boligbyggere, er hun det gi råd til Det hvite hus i boligspørsmål.
Nedenfor er Formuesin Q&A med Men ulv.
Formue: Når dataene ruller inn, det er ganske tydelig at boligprisene faller i mange markeder over hele landet. Noen steder er det ganske skarpt. Forventer du at boligprisfallet vil fortsette inn i 2023?
Wolf: Vi har ikke sett boligprisene falle universelt over hele landet, men det er noen markeder der boligprisene har begynt å falle, og vi forventer å se det i flere metroer over hele landet i løpet av de neste månedene. Korreksjoner i boligprisene kan forventes i 2023 så lenge rentene forblir høye og forbrukernes etterspørsel er sakte.
Hvilke typer markeder er mest sårbare?
Markedene som er mest sårbare inkluderer: 1) De der boligprisene steg kraftig på grunn av hybridarbeid, som Boise, Las Vegas og Denver. 2) Markeder som ikke har en lokal sysselsettingsbase for å støtte de høyere boligprisene (på en annen måte, markeder der boligpriser og inntekter er ute av spill), som Nashville og deler av Florida. 3) Markeder der boligbeholdningen har økt raskt, som Phoenix og Austin.
Hvorfor er markeder som Austin, Boise og Phoenix skifter så raskt?
Boligboomene sett i markeder som Austin, Boise og Phoenix var blant de tidligste i landet og de skarpeste. De rekordlave boliglånsrentene kombinert med livsstilsendringer forårsaket av pandemien, inkludert arbeid hjemmefra og økte flyttinger, førte til en dramatisk økning i boligetterspørselen og tilbudet klarte ikke å holde tritt.
De som flyttet fra steder som California og Washington var i stand til å utnytte egenkapitalen fra et salg i markedet for høyere kostnader og bruke disse midlene til å kjøpe et nytt hjem i disse relativt rimeligere markedene. Flyttekjøpere fant disse markedene svært rimelige sammenlignet med hvor de flyttet fra på bekostning av lokale kjøpere.
Det var en tro i disse markedene at ubalansen mellom tilbud og etterspørsel var så alvorlig og så langvarig at markedene aldri kunne bli overopphetet. Kjøpere, desperat etter å sikre seg et hjem, var villige til å betale nesten hvilken som helst pris for å sikre seg et hjem. Investorer og svømmeføtter anså disse markedene som modne for muligheter. Denne mentaliteten bidro til den massive oppgangen i boligprisene.
Etter hvert som rentene steg tidlig i 2022, begynte virkeligheten å slå inn. Prisstigningen på boliger avtok, og ikke alle boliger som var børsnoterte ble solgt for over listeprisen innen en dag etter at de kom på nett. Etterspørselen etter boliger avtok akkurat da noen av de nye boligene under bygging begynte å komme på nettet og eksisterende boligbeholdning økte raskt ettersom selgere prøvde å time det de mente var toppen av markedet.
Hvordan forventer du boliglånsrenter nær 7% for å påvirke boligmarkedet? Vi var korrigerer allerede med 5% boliglånsrente. Bør vi forvente at ting forsterkes med 6,5%-7% rater?
Rimelighet for boliger er drevet av mange faktorer, men de to viktigste inputene er boligpriser og boliglånsrenter. Vi har nettopp levd gjennom en unik periode i amerikansk historie hvor stigende boligpriser ble oppveid av rekordlave renter. Den billige finansieringen bidro til å holde den månedlige boliglånsbetalingen i sjakk.
Rentene har imidlertid steget dramatisk siden begynnelsen av året, noe som har satt en belastning på boligoverkommelighet. Kjøpere begynte allerede å bli priset ut av markedet da rentene flyttet fra 3 % til 4 % og hver økning på 100 basispunkter har fortsatt å prise millioner av amerikanere ut av boligeierskap.
Hvis boliglånsrentene forblir høye i en lengre periode, forventer vi at boligetterspørselen vil forbli myk, nybygging av boliger vil bli begrenset, og boligprisene må justeres ned over hele landet.
Vil du holde deg oppdatert på boligkorreksjonen? Følg meg på Twitter på @NewsLambert.