EN For litt mer enn et år siden sa en kinesisk eiendomsutvikler stort sett ukjent for omverdenen at kontantstrømmen var under «enormt press» og at de kanskje ikke vil være i stand til å betale tilbake noen av den iøynefallende gjelden på 300 milliarder dollar (275 milliarder pund).
I dag er dette selskapet, China Evergrande Group, alt for godt kjent som plakatbarnet av landets økonomiske problemer. Boligprisene i Kina har falt inn hver av de 12 månedene siden Evergrande er nå profetisk advarselmed Xi Jinpings regjering som nå forbereder seg på å kaste milliarder av dollar på et eiendomsmarked som eksperter sier ligner mer og mer på et gigantisk Ponzi-opplegg.
Prisene på nye boliger i 70 kinesiske byer falt med 1,3 % dårligere enn ventet i august fra år til år. ifølge offisielle tallsom gjenspeiler turbulente 12 måneder der Kinas boligsektor har gått fra en ustoppelig driver for vekst og velstand til å være den største trusselen mot verdens kraftsenterøkonomi.
Nesten en tredjedel av alle eiendomslån er nå klassifisert som tap på fordringer – 29,1 %, opp fra 24,3 % ved utgangen av fjoråret. ifølge forskning fra Citigroup denne uken – med en gang trygge statseide eiendomsutviklere som driver økningen.
Krisen kl Evergrandeden gang Kinas nest største eiendomsutvikler, har spredt seg gjennom bransjen til det punktet hvor regjeringens løfte denne uken på 200 milliarder yuan (£26 milliarder) for å kickstarte investeringer ble bedømt av analytikere til å mangle det som var nødvendig.
Ratingbyrået S&P sa at minst 800 milliarder yuan ville være nødvendig – eller til og med 10 ganger så mye i verste fall – for å redde et eiendomsmarked der prisene har falt, salget har falt, utviklerne har gått i stykker og kjøpere har iscenesatt. en enestående og utvidende boliglånsboikott i protest mot å ha betalt stort sett på forhånd for boliger som ikke er ferdige.
Markedet opplever en total kollaps i tillit, sier analytikere, og bare statlig inngripen kan redde dagen.
Omtrent 2m off-plan boliger forblir uferdige på tvers Kina, ifølge et grovt estimat fra S&P. Dette tallet vil vokse hvis salget fortsetter å falle og utviklerne fortsetter å gå tom for penger til å fullføre prosjekter.
“Kinas eiendomsnedgang har blitt til en tillitskrise som bare regjeringen kan fikse,” sa S&P. “Hvis fallende salg tipper flere utviklere inn i nødstedt territorium, vil ting bli verre. De nødlidende firmaene vil stanse byggingen av flere forhåndssolgte boliger, noe som vil ramme kjøpernes tillit ytterligere. Vårt grove estimat er at rundt 2 millioner uferdige boliger som er forhåndssolgt av kinesiske utviklere, nå er i limbo. Dette har knust tilliten til dette markedet.»
I årevis holdt forhåndssalg av boliger – hovedsakelig leiligheter i store blokker og nyoppussede bylandsbyer – utviklerne i flukt med kontanter, og sammen med lån i episk skala betydde de at de kunne kjøpe mer land og fortsette å bygge. I 2021 ble omtrent 90 % av boligene solgt utenfor plan i Kina.
Men Xis beslutning for to år siden om å slå ned på “hensynsløs” utlån sultet utviklerne av finansieringen deres, og da musikken stoppet, viste det seg at de ikke kunne fullføre boliger de allerede hadde tatt penger for, fordi de hadde brukt dem på å kjøpe den neste pakken med land eller prosjekt.
Kort sagt, det ligner et Ponzi-opplegg der penger tatt fra nye investorer brukes til å betale ned eksisterende kunder i en stadig avtagende spiral for å kollapse. Det er til og med hvordan nøkterne sider av Economist ser det.
George Magnus, advokatfullmektig ved China Center ved University of Oxford, sa at det kinesiske markedet ikke var et helt klassisk Ponzi-opplegg i stil med Bernie Madoffs beryktede svindel som ble avslørt etter den globale finanskrisen, men det var veldig likt.
«Utviklere samler inn enorme beløp fra kunder for å finansiere kjøpet av de neste byggeprosjektene. Dette fortsetter og fortsetter før det har fått den størrelsen det har, sa Magnus. “Det er strengt tatt ikke en Ponzi i kapitalforvaltningsmessig forstand, Madoff-stilen, men de bruker i hovedsak kundenes penger til å finansiere det neste prosjektet, så ja, det er standarddefinisjonen av hva det betyr.”
Eiendomsmarkedet står for hvor som helst mellom 20 % og 30 % av Kinas bruttonasjonalprodukt. Dette er en enorm andel sammenlignet med andre store økonomier, og er blant annet takket være landets investeringsstyrte økonomiske modell som har prioritert bygging. Som et resultat har det avlet en hittil blind tro på eiendomsverdiene, som har steget mer eller mindre jevnt de siste to tiårene eller mer.
Men med gjentatte nedstengninger som også deprimerer markedet, begynner den langvarige troen på at prisene bare kan gå opp noen gang å avta. Dette kan føre til at kinesiske husholdninger flytter 127tn yuan ut av eiendom i løpet av de neste ni årene og inn i andre investeringer som aksjer, obligasjoner og formuesforvaltningsprodukter, ifølge megler- og investeringsgruppen CLSA. Bloomberg rapporterte forrige uke.
“Folk mister tilliten til forhåndssalgsmodellen,” sa Magnus. «Det er en omstart av det kinesiske boliglånsmarkedet … eiendommens hellige eiendel. Den sagnomsuste stigende middelklassen i Kina er ikke i god form sammen med lockdowns også.»
Situasjonen utgjør en stor utfordring for Xi-regjeringen, spesielt med den viktige partikongressen som kommer i oktober når presidenten vil søke å bli hersker så lenge han vil.
Men selv om regjeringen hans presser på for restrukturering av sviktende utviklere som Evergrande og håper å spre gjeldsbyrden på statseide foretak, banker og lokale myndigheter, vil smerten sannsynligvis falle på vanlige kinesere – akkurat som den gjør på vanlige investorer når et Ponzi-opplegg til slutt kollapser.
Anne Stevenson Yang, en av grunnleggerne av det USA-baserte J Capital Research og en Kina-ekspert, sa at regimet i Beijing var mer interessert i å beskytte statseide foretak, institusjoner og milliardæreiere av selskaper enn huseiere – og det vil informere sitt svar på krisen.
“Det er det de kan gjøre og det er det de vil gjøre,” sa hun. “Det de kan gjøre er å overføre penger til husholdninger, for eksempel ved å gi leiligheter i gave, la folk bo på steder der boliglån er ubetalt, og øke pensjonene slik at folk har tillit og bruker igjen.
“Men det er selvfølgelig ikke det som kommer til å skje. Det kinesiske politiske systemet er ikke bygget rundt individer, det er bygget rundt selskaper, de er bestanddelene. Det politiske systemet opererer gjennom dem.
«Eiendomsmarkedet ble ikke designet for å være et Ponzi-opplegg – et Ponzi-opplegg må utformes. Men det er en investeringsboble. Og boblen er over.”