Forhandlereiendom nyter sin største vekkelse på mange år

Flere butikker åpnet enn stengte i USA i fjor for første gang siden 1995, ifølge en analyse av

Morgan Stanley,

og noen analytikere sier at de forventer at denne trenden vil fortsette i år selv med økende resesjonsfrykt.

Detaljhandelseiendomsbransjens snuoperasjon reflekterer en grusom, tiår lang justering som inkluderte hundrevis av forhandlerkonkurser, utbredt ledige butikkfronter og fallende etterspørsel etter lukkede kjøpesentre. I løpet av de siste dusin årene har byggingen av ny detaljhandel avtatt betydelig etter mange år med overbygging.

I stedet velger de fleste utviklere å renovere utdaterte eiendommer i stedet for å bygge nye. De som går i gang med nye prosjekter er mer forsiktige, og sikrer vanligvis leiekontrakter fra leietakere før de bryter bakken. Flere og flere selskaper som startet som nettbutikker, liker

Warby Parker Inc.,

tyr også til eiendom for å tiltrekke seg kunder og øke veksten. Brilleforhandleren åpnet ni nye lokasjoner i andre kvartal, og brakte det totale antallet på den tiden til 178 butikker, ifølge finansielle registreringer.

Og etter å ha blitt tvunget til å kjøpe flere ting på nettet i begynnelsen av pandemien, har mange mennesker bestemt seg for at de liker å handle i butikker for varer som spenner fra klær til dagligvarer, i et betryggende tegn på utholdenheten til fysisk detaljhandel.

Andre eiendomssektorer lider fortsatt av overtilbud. Mest bemerkelsesverdig sliter kontormarkedet med en mengde arbeidsplass som har blitt forverret av pandemien og fremveksten av fjernarbeid. Det vil sannsynligvis ta år før tilbudet krymper for å passe etter-Covid-19-nivået av kontoretterspørsel, sa noen eiendomsanalytikere.

Etter sin egen smertefulle gjenoppfinnelse drar nå detaljeiendom nytte av mange år med minimal konstruksjon ettersom selskaper som overlevde utfordringene med netthandel og pandemien ser ut til å ekspandere.

“For første gang på nesten fem år nå vil vi ha … flere nye butikker åpner i USA enn nedleggelser,” Brian Kingston, administrerende partner hos

Brookfield

Asset Management, sa på en nylig samtale med investorer. “Og disse netto nye 2600 butikkene vil kreve anslagsvis 23 millioner kvadratmeter plass.”

Eiendomsfirmaet, som er en av de største kjøpesentreeierne, sa at utgiftene ved sine 132 amerikanske kjøpesentre er 31 % over prepandemiske nivåer.

Mens mange kjøpesentre av middels og lavere kvalitet fortsatt sliter, operatører av high-end, klasse A kjøpesentre – som Brookfield, Simon Property Group og

Macerich Co.

-har sett beleggsgraden komme seg etter pandemiske fall til mer enn 90%, ifølge selskapene og Morgan Stanley.

Høy inflasjon, raskt stigende renter og utsikter til resesjon kan undergrave detaljhandelen og føre til at ledigheten øker i månedene fremover. Detaljhandelens styrkende ytelse under pandemien indikerer imidlertid at industrien er mer kapabel enn den har vært i år med forvitring av kommende stormer, sa ledere og analytikere.

“Når vi kommer ut av Covid, har fottrafikken og salget vår på alle eiendommene våre økt, selv over nivåene før Covid,” sa Chad Cress, kreativ sjef for California-baserte DJM, et eiendomsinvesterings-, utviklings- og forvaltningsfirma .

Varehandelens problemer startet lenge før

Amazon.com.

Fram til finanskrisen i 2008 hadde detaljhandelsbygging vokst med fire til seks ganger veksten i USAs befolkning siden 1970-tallet, ifølge Ronald Kamdem, leder for US REIT og kommersiell eiendomsforskning ved Morgan Stanley.

USA har nå nesten 22 kvadratmeter med detaljhandelseiendom per person, ifølge dataleverandøren MSCI Real Assets. Morgan Stanley beregner et enda høyere tall på 23, mer enn noe annet land og mer enn dobbelt så mange kvadratmeter per innbygger som Frankrike og Storbritannia – og nesten åtte ganger Kinas rate.

Da amerikanere flyttet til forstedene etter andre verdenskrig, ga shoppingkorridorer i sentrum dominert av små bedrifter og familiedrevne varehus plass for regionale kjøpesentre og detaljhandelskjeder, sa Nick Egelanian, grunnlegger og president for detaljrådgivningsfirmaet SiteWorks. Senere skyndte utviklerne seg for å bygge store, utendørs kjøpesentre med store butikker.

“For det meste fortsatte vi bare å bygge og bygge og bygge helt frem til den store finanskrisen,” sa Brandon Svec, nasjonal direktør for amerikansk detaljhandelsanalyse for datafirmaet

CoStar.

Netthandelen hadde akkurat begynt å ta fart blant middelklassekundene da lavkonjunkturen rammet i 2008. Mer enn 850 forhandlere gikk konkurs i 2008 og 2009, ifølge Morgan Stanley.

Detaljhandelsbyggingen falt også. Utviklere har levert mindre enn 150 millioner kvadratmeter med nytt butikkareal årlig siden 2010, halvparten av nivået i både 2008 og 2009, ifølge CoStar.

Da pandemien rammet, og tvang folk til å henvende seg til internett for alt fra dagligvarer til treningsøkter, hadde forhandlere i årevis slitt med den økende populariteten til netthandel. E-handel, som var 3,6 % av det totale detaljsalget i første kvartal 2008, hadde steget til nesten 12 % innen første kvartal 2020, ifølge US Census Bureau.

Men etter å ha nådd en topp på 16,4 % av det totale salget i andre kvartal 2020, falt andelen av netthandelssalget, sa Census Bureau. I første kvartal i år skjedde 14,3 % av detaljsalget på nett, høyere enn før pandemien, men med en mer moderat veksttakt som gjør det klart at folk fortsatt ønsker å handle personlig.

“Detaljsalgsvekst i fysiske murstein- og mørtelbutikker vokser faktisk raskere enn e-handel i år,” sa Brookfields Mr. Kingston.

Analytikere og detaljhandelsledere sier at pandemien tvang selskaper til å akselerere integreringen av online og personlige tjenester. Flere selskaper lar kunder hente eller returnere nettkjøp i butikker. Eiere av kjøpesentre utpeker flere parkeringsplasser for henting ved kantstein.

Ettersom kostnadene for nettannonsering har økt, har noen forhandlere startet på nettet ser etter eiendom å skaffe kunder.

Herreklærdesigner Todd Snyder, som lanserte merkelappen sin i 2011, sa at nettsalget hans i metroregionen New York tredoblet seg i løpet av det første året etter at han åpnet sin første fysiske butikk på Manhattan i 2016.

«Det er en fin måte å bygge merkevarebevissthet på. Det er også en fin måte å få tilbakemeldinger fra forbrukerne på, sier Snyder, som siden har åpnet fem butikker til.

Mange eiendomsledere utvikler eldre detaljhandel for å appellere til den moderne kjøperen, i stedet for å bygge nytt. I New York City-forstaden Mamaroneck, NY, eiendomsinvesteringsfond

Brixmor Property Group Inc.

nylig fullførte en renovering på 13 millioner dollar av et 46 år gammelt kjøpesenter det kjøpte i 2005.

Besøkende en siste ettermiddag presset handlekurver ut av North Shore Farms, en regional kjøpmann i kjøpesenteret som erstattet den tidligere dagligvarekjeden A&Psom stengte etter å ha gått konkurs i 2015.

Jennifer Mercer, 52 år gammel, sa at hun går til butikken for å fylle på med spesialvarer, spesielt gresk fetaost og oliven, samt frisk frukt og grønnsaker.

«Jeg liker å plukke mine egne produkter. Jeg liker å surfe, sa Mercer. «Når jeg går inn i slike butikker, får jeg ideer. Jeg ser den tilberedte maten deres og sier: “Å, jeg skal lage det.” ”

Butikkeiendom har fortsatt utfordringer. Noen større leietakere, bl.a

Bed Bath & Beyond Inc.,

står overfor betydelig økonomisk press og har kunngjort omfattende stenginger. Detaljhandel i kontoravhengige nabolag fortsetter å slite ettersom fjernarbeid demper kundetrafikken.

Og USA er fortsatt over-detailed. Omtrent en tredjedel av de 1 100 eksisterende kjøpesentrene og mer enn 10 % av 115 000 kjøpesentre vil sannsynligvis mislykkes i de kommende årene og bør rives, sa Mr. Kamdem i Morgan Stanley.

Likevel, la han til, er industrien bedre posisjonert for enhver økonomisk turbulens enn den har vært på flere tiår. Detaljhandelskonkurser tikket opp under pandemien, men ikke på langt nær i den grad man så under finanskrisen i 2008.

“Det vil absolutt være motvind, men du vil ikke ha samme nivå av tap,” sa Kamdem.

— Nate Rattner bygde grafikken for denne artikkelen.

Korreksjoner og forsterkninger
Brookfield Asset Management er et eiendomsselskap. En tidligere versjon av denne artikkelen kalte den feilaktig Brookfield Property Group. (Korrigert 4. oktober)

Skrive til Kate King på [email protected]