Camille Saint-Saens forbød fremføring av sin komiske suite Carnival of the Animals i løpet av hans levetid. Suiten ble først fremført for 100 år siden og består av 14 satser, som hver er en musikalsk karakterisering av et dyr. Saint Saens’ parade gjennom dyrehagen bestående av løver, høner og haner, ville esler, skilpadder, elefanter, kenguruer, et akvarium, en gjøk, en voliere og en svane samt mindre konvensjonelle dyrehagedyr: dyr med lange ører, pianister , og fossiler, har blitt en favoritt for barnekonserter.
Carnival of the Animals sin satiriske karakterisering av pianister, konstant besatt av teknikk, som tilsvarer skravling av dyr, for eksempel aper, vil gi mer gjenklang hos voksne. Og hvis man lytter nøye til «fossiler»-bevegelsen, kan man høre temaer fra tidligere Saint-Saens-verk.
Noen ganger kan listen over dyr som kan gi følelsesmessig støtte til funksjonshemmede virke like lang og variert som dyrene i karnevalet. For eksempel inkluderte Washington Post nylig en funksjon om WallyGator, en emosjonell støttealligator som går overalt med Joseph Henney. Et annet uvanlig emosjonelt støttedyr, påfuglen Dexter, ble berømt i 2018 da et flyselskap ikke tillot ham å reise med eieren sin. Og i 2020 kom en kanin ved navn Coco til nyhetene da hun fløy fra San Francisco til Japan med eieren sin – i business class, ikke mindre.
Lover om service og emosjonell støtte for dyr kan være forvirrende for eiendomseiere – og veiledning kan variere avhengig av dyretypen og dens funksjon. For eksempel har Department of Housing and Urban Development (HUD) nylig anlagt en siktelse for diskriminering av Fox Run Apartments i Shawnee, Kansas, dets eiendomsforvaltningsselskap, Peterson Properties, Inc., og flere Peterson-ansatte, med påstand om at de diskriminerte en funksjonshemmet mann ved å kreve unødvendige legesertifiseringer som en betingelse for å flytte inn i en leilighet med sin emosjonelle støtte på 70 kilo Doberman.
Denne artikkelen diskuterer problemene i Fox Run Apartments-avgiften, lovene som eiendomseiere og forvaltere må navigere etter når de vurderer overnattingssteder for service- og emosjonell støttedyr, og hvordan kravene kan variere avhengig av det spesifikke dyret.
HUD-anklagen om diskriminering
HUD hevder at klageren (som jeg vil kalle Jim) fullførte en utleiesøknad for å leie en leilighet for ham, hans tenåringssønn og hans emosjonelle støttedyr på 70 pund Doberman 2. juni 2020. Fox Run forbyr vanligvis kjæledyr som veier over 25 pund. Så sammen med søknaden ga Jim et brev fra en psykiater ved et medisinsk senter ved Department of Veterans Affairs (VA) om at Jims psykiske helserelaterte lidelse kvalifiserte som en funksjonshemming under FHA. VA-psykiateren skrev videre at en hund var nødvendig for Jims mentale helse og foreskrev en hund etter eget valg for å lindre symptomene hans.
Jim fulgte opp med utleier flere ganger, og 16. juni 2020 “godkjente” Fox Run Jims søknad “betinget” og satte en innflyttingsdato til 29. juni 2020. For første gang ba Fox Run om et tilleggsskjema kalt en “Rimelig innkvartering – Tredjepartsbekreftelsesskjema (verifiseringsskjema) fra legen hans.
Verifikasjonsskjemaet stilte tre spørsmål:
-
Er den potensielle leietakeren deaktivert som definert av FHA?
-
Basert på den spesifikke funksjonshemmingen, trenger den personen den forespurte boligen nøyaktig som angitt (dvs. antagelig den eksakte hunden Jim eierd) å ha like glede av lokalene som en ikke-funksjonshemmet beboer?
-
Hvis du blir spurt, ville du vitne om dette i en juridisk eller administrativ sak?
Jim signerte umiddelbart autorisasjonen på bekreftelsesskjemaet, og Fox Run fakset det til VA-psykiaterens kontor, men mottok ikke noe svar. 23. juni 2020 informerte Fox Run Jim om at bekreftelsesskjemaet må leveres innen 26. juni 2020, ellers ville Jims søknad bli avslått. Den dagen kontaktet Jim VA-psykiaterens kontor og fikk vite at legen ville være på ferie til 29. juni 2020. Etter å ha fått vite om psykiaterens fravær, ba Jim om at innflyttingsdatoen hans ble utsatt.
Fox Run krevde at Jim skulle levere bekreftelsesskjemaet innen 26. juni. Da det ikke skjedde, kansellerte Fox Run Jims leieavtale. Interne notater indikerer at en eiendomsdriftsansatt fastslo at VA-psykiaterens første brev var “utilstrekkelig.” Jim, som måtte flytte ut av sin nåværende leilighet innen 30. juni, ble tvunget til å skaffe seg en annen leilighet til en høyere pris.
Amerikanere med funksjonshemminger
Americans with Disabilities Act (ADA) og statlige og lokale lover kan gjelde når man vurderer innkvartering for alle typer eiendom.
ADA krever innkvartering kun for “tjenestedyr” og definerer “tjenestedyr” snevert. Bare hunder (og under noen omstendigheter miniatyrhester) kan være tjenestedyr. I henhold til ADA må tjenestedyr trenes til å utføre arbeid eller utføre oppgaver for en funksjonshemmet person. ADA-forskrifter utelukker emosjonelle støttedyr som ikke er opplært til å utføre en spesifikk oppgave, selv om de er hunder.
ADA krever at tjenestedyr tillates i områder med offentlig overnatting. Det betyr at kontorer for utleie av leiligheter og virksomheter som er åpne for publikum, samt restauranter, hoteller, legekontorer, butikker og skoler, må tillate tjenestedyr i ethvert område der publikum generelt er tillatt.
Bare under disse begrensede omstendighetene kan en eiendomseier ekskludere et tjenestedyr:
-
Føreren kan ikke eller kontrollerer tjenestedyret
-
Tjenestedyret er ikke husbrutt
-
Tjenestedyret utgjør en direkte trussel mot andres helse eller sikkerhet som ikke kan reduseres eller elimineres gjennom en rimelig endring av praksis eller prosedyrer.
Hvorvidt et tjenestedyr er en direkte trussel må være basert på det spesifikke dyret det gjelder, ikke på spekulasjoner eller på erfaring med andre dyr. Så en eiendomseier kan ikke ekskludere alle hunder av en bestemt rase basert på rasens rykte for aggresjon. Det må være bevis for at det spesifikke tjenestedyret som er involvert utgjør en trussel før det kan ekskluderes.
Krav til rettferdig boliglov
I tillegg til ADA, må de fleste boligeiere overholde FHA. FHA krever at en utleier sørger for rimelig innkvartering til funksjonshemmede personer som bruker assistansedyr.
Både tjenestedyr og emosjonelle støttedyr er “hjelpedyr” under FHA. Så, FHA kan kreve at en utleier tillater katter, kaniner og muligens til og med påfugler eller alligatorer, hvis de er emosjonelle støttedyr.
Utleiere som mottar en forespørsel om overnatting ved å tillate et assistansedyr, bør vurdere forespørselen ved å bruke disse hensynene:
-
Om leietaker har en funksjonshemming (definert som en fysisk eller psykisk funksjonshemming som vesentlig begrenser en eller flere større livsaktiviteter)
-
Arbeider eller utfører dyret oppgaver, yter assistanse eller tjenester, eller gir den emosjonell støtte til den funksjonshemmede?
-
Hjelper dyrets tjenester eller støtte ett eller flere symptomer eller effekter av den funksjonshemmede personens funksjonshemming?
Dersom en persons funksjonshemming ikke er synlig, kan utleiere be den funksjonshemmede om dokumentasjon på funksjonshemming og behov for et hjelpedyr. Dersom funksjonshemmingen er tilsynelatende, men behovet for assistansedyr ikke er det, kan utleier be om dokumentasjon som støtter behovet for assistansedyret.
For eksempel kan en utleier be om dokumentasjon fra en person med en psykisk funksjonshemming som har et emosjonelt støttedyr hvis funksjonshemmingen og behovet for dyret ikke er tydelig. Men en utleier kan ikke spørre en blind person med førerhund om bevis på funksjonshemmingen eller behovet for tjenestedyret. For eksempel, hvis en person har en bevegelseshemning og bruker rullestol, men behovet for et tjenestedyr ikke er åpenbart, kan utleieren bare spørre om behovet for tjenestedyret.
Hvis en person kvalifiserer for et overnattingssted ved å ha et service- eller emosjonelt støttedyr, erstatter FHA eventuelle “ingen kjæledyr” eller størrelses- eller typebegrensninger for kjæledyr som generelt gjelder for leietakere. Utleiere kan ikke kreve et kjæledyrsgebyr eller depositum for tjenestedyr eller emosjonell støtte. Leietakere er imidlertid ansvarlige for skader forårsaket av deres assistansedyr.
Utleier trenger ikke ta med et hjelpedyr dersom:
-
Boligen vil gi en unødig økonomisk og administrativ byrde
-
Boligen vil fundamentalt endre arten av utleiers tjenester
-
Det spesifikke hjelpedyret utgjør en direkte trussel mot andres helse eller sikkerhet, og den trusselen kan ikke reduseres eller elimineres med en annen rimelig tilpasning.
-
Det spesifikke hjelpedyret vil forårsake betydelig skade på andres eiendom, og den skaden kan ikke reduseres eller elimineres ved en annen rimelig tilpasning.
Som med ADA, må hvorvidt et assistansedyr utgjør en direkte trussel eller vil forårsake betydelig skade være basert på det spesifikke dyret det gjelder, ikke på spekulasjoner eller på erfaring med andre dyr.
Hva sier HUD at Fox Run Apartments gjorde feil?
HUD sier at Fox Run Apartments’ forespørsel om det andre skjemaet var unødvendig. Derfor hevder HUD at nektet å leie ut til Jim uten skjemaet var ulovlig diskriminering basert på funksjonshemmingen hans.
I januar 2020 utstedte HUDs Office of Fair Housing and Equal Opportunity (FHEO) Notice 2020-01 (FHEO Notice), som ble utformet for å hjelpe boligleverandører og funksjonshemmede personer med å vurdere et individs behov for et assistansedyr. På det tidspunktet observerte HUD i FHEO-meldingen at 60 % av alle FHA-klager involverer forespørsler om rimelige innkvarteringer for assistansedyr.
FHEO-varselet bemerker at et notat fra leietakers helsepersonell som bekrefter personens funksjonshemming eller behov for det emosjonelle støttedyret er pålitelig forutsatt at leverandøren har personlig kunnskap om individets tilstand. HUD Charge hevder at Jim ga denne informasjonen fra VA-psykiateren, men at Fox Run Apartments upassende anså den som utilstrekkelig.
Videre bemerker FHEO-varselet at en boligleverandør ikke kan kreve spesifikke typer bevis (eller, i dette tilfellet, en bestemt form) hvis informasjonen gitt av leietaker oppfyller HUDs krav. Nærmere bestemt tillater ikke FHEO-varselet utleier å kreve at leverandøren oppgir at de er villige til å vitne om den enkeltes funksjonshemming. Så den delen av utleiers skjema var urimelig.
Fox Run Apartments’ innvending mot Jims hund var at den overskred den vanlige grensen på 25 pund for kjæledyrstørrelse. FHEO-varselet minner utleiere om at de ikke kan begrense rasen eller størrelsen på en hund som brukes som tjenestedyr – eventuelle begrensninger må være spesifikke for den aktuelle hunden. Så Fox Run Apartments hadde ikke lov til å protestere mot Jims hund på grunn av dens størrelse, og Fox Run Apartments kunne heller ikke kreve at Jims leverandør bekrefter at han trengte akkurat den hunden.
FHEO-varselet behandler forespørsler om overnatting som tillater emosjonell støttedyr forskjellig avhengig av dyretypen. Huseiere har liten eller ingen breddegrad til å motsette seg dyr som «vanligvis holdes i husholdninger», som hunder, katter, småfugler, kaniner, hamstere, gerbiler, marsvin, fisk, skilpadder og lignende dyr som vanligvis holdes i hjemmet.
For dyr som ikke vanligvis holdes i husholdninger, for eksempel en alligator eller påfugl, har den enkelte som ber om overnatting byrden med å fremlegge dokumentasjon på at en bestemt type dyr er nødvendig som overnattingssted. FHEO-varselet gir et eksempel på en ape som er trent til å utføre oppgaver for et lammet individ. Eller en person med alvorlige allergier kan trenge et ukonvensjonelt dyr som de ikke er allergiske mot.
HUD-klagen beskriver ikke forsvaret til Fox Run Apartments – og det er uvanlig at en siktelse vil nå dette punktet uten løsning med mindre utleieren trodde på sin posisjon. Imidlertid er denne saken en advarende historie for utleiere om å kreve spesifikke interne former eller begrense størrelsen eller rasen til emosjonelle støttedyr.
Denne serien tar utgangspunkt i Elizabeth Whitmans bakgrunn og lidenskap for klassisk musikk for å illustrere kreative løsninger for juridiske utfordringer som bedrifter og eiendomsinvestorer opplever.