Tden første tirsdagen i måneden er en stor begivenhet innen finans og økonomi og denne uken var ikke annerledes med Reservebanken løfter kontantrenten med ytterligere 25 basispunkter til 2,6 %, det høyeste det har vært siden juli 2013. Og likevel satte det i gang en ny runde med Australias favorittspill “Hva betyr dette for boligprisene?” avgjørelsen antyder at RBA er ganske oppmerksom på å slå for hardt på de økonomiske bremsene.
Før vi kommer til boligprisene (ikke bekymre deg, vi kommer dit) la oss ta en titt på hva RBA sier om lønn og hva det kan bety for rentene.
Tilbake i mars, da valget ble utlyst og kontantrenten var 0,1 %, RBA foreslo “Lønnsveksten har tatt seg opp, men på aggregert nivå er den bare rundt de relativt lave satsene som rådde før pandemien.” Så langt så bleurgh.
I mai da RBA begynte å heve rentene det bemerket det «Bankens forretningsforbindelse tyder på at lønnsveksten har tatt seg opp». Dette var gjenklang i juni da den hevdet at “forretningsforbindelsesprogrammet fortsetter å peke på en økning i lønnsveksten fra de lave prisene de siste årene”. Vel det lyder lovende – noen faktiske data?
I september hadde omtale av forbindelsesprogrammet blitt erstattet til fordel for en uttalelse at “lønnsveksten har tatt seg opp fra de siste årenes lave rater, og det er noen lommer der lønnskostnadene øker kraftig”.
Rask! Woohoo!
Og fortsatt denne ukens uttalelse endret det til “lønnsveksten fortsetter å ta seg opp fra de lave prisene de siste årene, selv om den fortsatt er lavere enn i andre avanserte økonomier der inflasjonen er høyere.”
Jeg antar at lommene med økende lønnskostnader var både raske og korte.
Kanskje det er grunnen til at banken, i stedet for å fortsette med 50 basispunkter, bare løftet renten med 25 basispunkter, og hvorfor forventningene til ytterligere renteøkninger falt raskt.
På slutten av forrige uke ventet markedet at kontantrenten skulle nå 4,1 %, nå er den nede på en topp på litt over 3,5 %:
Hvis grafen ikke vises, klikk her
Det vil fortsatt være en økning på 345 bps på litt over et år:
Hvis grafen ikke vises, klikk her
Det er tydelig at renteøkningene påvirker boligmarkedet.
Tirsdag slapp ABS det siste utlånsdata som viste en månedsnedgang på 3,4 % i verdien av boliglån og et fall på 15,1 % fra 12 måneder tidligere. Samlet boliglån, inkludert investeringslån, gikk ned 12,5 % fra fjoråret.
Dette antyder at boligprisene bør falle under fjorårets priser:
Hvis grafen ikke vises, klikk her
Men selv om det har vært et veldig stort fall i verdien av boliglån, forblir det faktiske lånebeløpet godt over der det var før pandemien:
Hvis grafen ikke vises, klikk her
Mens det totale beløpet på boliglån har falt dramatisk fra i fjor, forteller gjennomsnittsstørrelsen på lånene en mer kompleks historie.
Gjennomsnittlige lånstørrelser i Victoria og NSW har absolutt kommet fra toppen, men forblir over eller rundt der de var i fjor, mens i Queensland, Sør-Australia og Tasmania er den gjennomsnittlige lånestørrelsen mer enn 10 % over hva den var for et år siden:
Hvis grafen ikke vises, klikk her
Og gjennomsnittlig lånestørrelse er en veldig god determinant for gjennomsnittlige boligpriser i en stat.
I New South Wales antyder det nåværende gjennomsnittlige lånet på $725 000 at gjennomsnittlige boligpriser i september forblir over $1,1m og 30% over gjennomsnittsprisen på $888 000 i juni 2020:
Hvis grafen ikke vises, klikk her
Det er en lignende historie i Victoria, der det nåværende gjennomsnittlige boliglånet på 624 000 dollar antyder en gjennomsnittlig boligpris på rundt 940 000 dollar, godt over gjennomsnittet på 748 600 dollar i juni 2020:
Hvis grafen ikke vises, klikk her
I stater der den gjennomsnittlige lånestørrelsen holder seg godt over fjorårets nivåer, er gapet mellom boligprisene og hvor de var da pandemien rammet enda større:
I Queensland antyder det nåværende gjennomsnittlige boliglånet på $523 000 en gjennomsnittlig boligpris på rundt $780 000, som er nesten 50 % over gjennomsnittsprisen i juni 2020:
Hvis grafen ikke vises, klikk her
Alt dette er å si at ja, varmen kommer ut av boligmarkedet, men vi må huske at det ikke bare brant i fjor – det brant ukontrollert.
Det ser nå ut til at det er mer sannsynlig at reservebanken vil lette på løpene med å heve renten – selv om det er som bemerket forrige uke den trenger å holde et øye med hva den amerikanske sentralbanken gjør.
Men banken må nå være mer oppmerksom på at lønningene ikke stiger så raskt som de kanskje hadde forventet, og flere renteøkninger vil bare tjene til å holde lønnsveksten nede.
Boligprisene avtar nå definitivt, men også her ser vi fortsatt kompleksiteten RBA må forholde seg til. Selv om det kan være bekymret for absolutt å tømme boligmarkedet, viser boliglånsdataene at kostnadene ved å bygge boliger fortsetter å vokse etter hvert som kostnadene for byggematerialer stiger:
Hvis grafen ikke vises, klikk her
Tirsdagens oppgang denne uken ser ut til å være begynnelsen på slutten av renteøkningene.
Men mens boligprisene faller fra toppene, gjenstår det langsiktige problemet med rimelige boliger ettersom vi fortsetter å ha en økonomi der boligprisene har steget raskere enn lønningene så lenge at selv et lite prisfall vil gjøre lite for å reparere skader de siste to årene.