Eiendomsinvestorer har stort sett gjort det bra de siste årene. Men med høyere renter kan ting være i ferd med å endre seg.
Den amerikanske sentralbanken hevet sine referanserenter med 0,75 basispunkter onsdag, og markerer den tredje slike økningen på rad.
Høyere renter oversettes til større boliglånsbetalinger – ikke gode nyheter for boligmarkedet. Men å kjøle ned boligprisene er en del av det som må gjøres for å få kontroll på inflasjonen.
Ikke gå glipp av
“På lengre sikt trenger vi tilbud og etterspørsel for å bli bedre tilpasset, slik at boligprisene går opp på et rimelig nivå, i et rimelig tempo, og at folk har råd til hus igjen,” sa Fed-leder Jerome Powell onsdag. “Vi i boligmarkedet må sannsynligvis gjennom en korreksjon for å komme tilbake til det stedet.”
“Fra et slags konjunkturstandpunkt burde denne vanskelige korreksjonen sette boligmarkedet tilbake i bedre balanse.”
Disse ordene kan høres skremmende ut, spesielt for de som levde gjennom den siste finanskrisen – der boligmarkedet gikk gjennom en veldig, veldig vanskelig korreksjon.
Men eksperter sier at det er gode grunner til å tro at uansett hvordan ting utspiller seg, vil det ikke være en retur til 2008.
Høyere utlånsstandarder
Tvilsom utlånspraksis innen finansnæringen var en viktig faktor som førte til boligkrisen i 2008. Finansiell deregulering gjorde det enklere og mer lønnsomt å gi ut risikable lån – også til de som ikke hadde råd.
Så da et økende antall låntakere ikke klarte å betale tilbake lånene sine, krateret boligmarkedet.
Det er grunnen til at Dodd-Frank-loven ble vedtatt i 2010. Loven satte begrensninger på finansnæringen, inkludert å lage programmer for å stoppe kredittforetak og långivere fra å gi ut tøffe lån.
Nyere data tyder på at långivere faktisk er strengere i utlånspraksisen.
I følge Federal Reserve Bank of New York var median kredittscore for nyopprettede boliglån 773 for andre kvartal 2022. I mellomtiden var 65 % av nyoppstått boliglånsgjeld til låntakere med kredittscore på over 760.
I sin kvartalsrapport om husholdningenes gjeld og kreditt, uttalte New York Fed at “kredittscore på nye boliglån forblir ganske høye og gjenspeiler fortsatt strenge utlånskriterier.”
Huseiere i god form
Da boligprisene gikk opp, bygde huseierne mer egenkapital.
I følge boliglånsteknologi- og dataleverandøren Black Knight har boliglånshavere nå tilgang til ytterligere 2,8 billioner dollar i egenkapital i hjemmene sine sammenlignet med for ett år siden. Det representerer en økning på 34 % og over $207 000 i ekstra egenkapital som er tilgjengelig for hver låntaker.
Dessuten misligholdt de fleste huseiere ikke lånene sine selv på høyden av COVID-19-pandemien, hvor nedstengninger sendte sjokkbølger over hele økonomien.
Selvfølgelig var det disse boliglånsoverbærende programmene som reddet de slitende låntakerne: de var i stand til å stoppe betalingene sine til de gjenvunnet finansiell stabilitet.
Resultatet ser bra ut: New York Fed sa at andelen av boliglånsaldo 90 dager pluss forfall holdt seg på 0,5 % ved slutten av Q2, nær en historisk hvordan.
Tilbud og etterspørsel
I en nylig episode av The Ramsey Show påpekte verten Dave Ramsey at det store problemet i 2008 var et “enormt overforsyning fordi tvangssalg gikk overalt og markedet bare frøs.”
Og krasjet var ikke forårsaket av renter eller helsen til økonomien, men snarere “en eiendomspanikk.”
Akkurat nå er etterspørselen etter boliger fortsatt sterk mens tilbudet fortsatt er mangelvare. Denne dynamikken kan begynne å endre seg når Fed prøver å dempe etterspørselen ved å heve renten.
Ramsey erkjenner den avtagende økningen i boligprisene akkurat nå, men forventer ikke en krise som i 2008.
“Det er ikke alltid så enkelt som tilbud og etterspørsel – men det er det nesten alltid,” sier han.
Denne artikkelen gir kun informasjon og skal ikke tolkes som råd. Den leveres uten garanti av noe slag.