Kinas boligmarked sliter, kommersielle kan være lyspunkt

Kommersiell eiendom er et lyspunkt i kinesisk eiendom, i motsetning til undergang og dysterhet på boligmarkedet.

Eiendomsanalytikere og utviklere sa at kontorer, varehus og forretningsparker viser seg robuste, og fortsetter å omsette jevne leieinntekter – om enn diskontert på grunn av svakere etterspørsel.

Hong Kong-notert eiendomsgruppe KWG Group Holdings sa nylig at inntektene fra husleie fra kontorer og annen næringseiendom økte med 6 % i første halvår, selv om inntektene fra boligutvikling og salg i Kina hadde falt nesten 37 % fra et år siden.

Likeledes eiendomsgruppe CIFI Holdings hadde en nedgang på 23 % fra år til år i boligsalget i Kina for første halvår, men rapporterte en økning på 69,5 % i inntektene fra eiendomsinvesteringer.

I juli, Hong Kongs Hang Lung Properties rapporterte et lite løft i første halvår overskudd, som nestleder Adriel Chan kalte en “hyggelig overraskelse.” Mens selskapet rapporterte lavere inntekter fra kjøpesentre og hoteller på grunn av pandemiske nedstengninger, steg leieprisene på hovedkontor med 16 %.

“Office har gjort det overraskende bra for oss. Det står nå for omtrent 20 % av inntektene våre i fastlands-Kina. Og det har vært veldig robust. Jeg vet at ikke alle utviklere har hatt samme erfaring. Og så ja, vi ville fortsette å se på kontorer,” sa Chan til CNBCs “Squawk Box Asia” i slutten av juli.

Hang Lung, som primært investerer i næringseiendom på fastlands-Kina, så beleggsraten ved kontortårnene sine i Wuxi, Kunming og Wuhan fortsette å stige, mens nivåene i Shenyang og Shanghai holdt seg oppe midt i svake utsikter til nye utleie.

Kinesiske investorer i næringseiendom og deres leietakere møter ikke de samme vanskelighetene som deres boligkolleger, som sliter med langsommere salg samt lavkonjunktur- og gjeldspress, sa eiendomsrådgiveren Lauressa Advisory-partner Nicholas Spiro.

Næringslivet har ikke vært spart for tillitskrisen som har skylt over boligmarkedet. Mens noen investorer solgte eiendeler for å holde seg likvide, sa Spiro at den kommersielle sektoren generelt har mer støttende regjerings- og finanspolitikk.

“Mens Beijing prøver å deflatere boblen i boligmarkedet uten å krasje økonomien, prioriterer det investeringer i infrastruktur og den nye økonomien, noe som kommer spesielt industri- og logistikkeiendomssektoren til gode,” sa Spiro.

Han ser også rom for vekst i Kinas kommersielle sektor, med «enormt muligheter for videre utvikling i sekundære byer».

“Og kinesiske selskapers konservative tankesett – som gjør pandemi-induserte endringer i arbeidsmønstre mer problematiske enn i USA og Storbritannia – lover godt for sektoren på lang sikt,” sa han.

Bortsett fra bredere støttepolitikk, har kinesiske myndigheter også mer direkte ordninger for å hjelpe utleiere, for eksempel å redusere urbane arealbruksskatter og gi subsidier til utleiere for å dekke frafalt husleie.

Når det gjelder leietakere, til tross for utfordringen med nedstengninger og Kinas Covid-null-politikk, ser den globale eiendomsinvestoren Hines økende etterspørsel etter detaljhandel og kontorlokaler ettersom bedrifter ser muligheter i et nedadgående marked som fører til at mange åpner kontorer eller leier ut plass.

“Vi ser forhandlere bruke den nåværende markedstilbakestillingen til å eksperimentere med nye merkekonsepter og opplevelser,” sa Claire Cormier Thielke, Kina-landssjef hos Hines som har eiendomsinvesteringer i fastlands-Kina.

“For kontoret ser vi leietakere som ønsker å oppgradere til rom og steder som er bedre tilpasset deres behov og moderne, mer samarbeidende arbeid.”

Alt i alt ligger den kinesiske næringseiendomssektorens motstandskraft i dens evne til å reversere seg raskere enn motparten for boliger.

I følge eiendomsrådgivningen CBREs siste Kina-oppdatering, mellom første og andre kvartal i år – under Kinas verste nedstengning i Shanghai – falt ny kontorforsyning og leie med henholdsvis 56 % og 75 %.

Leieprisene falt på tvers av 18 markeder fulgt av CBRE. Firmaets nasjonale leieindeks falt 0,5 prosent fra kvartal til kvartal.

Privatleasing ble også hardt rammet, med utleie i andre kvartal som stupte 44 % fra forrige kvartal og 87 % fra et år siden.

Logistikken gjorde det bedre med økte leieforhold i andre kvartal, men var nede sammenlignet med fjoråret.

Men i motsetning til boliger, er den kommersielle sektoren på vei opp, spesielt etter at nedstengninger tok slutt og statlige insentiver startet, sa CBRE. CBRE forventer også at den kommersielle sektoren, unntatt detaljhandel, vil gjøre det bra resten av året.

Utvinningen vil komme fra etterspørsel etter plass fra leietakere i finans-, teknologi-, media- og telekom- og biovitenskapssektorene, sa Shaun Brodie, eiendomsrådgiver Cushman & Wakefields leder for okkupasjonsforskning i Kina.

“Inn 2022 har de sentrale og lokale myndighetene i Kina tatt aktive tiltak for å håndtere epidemien og effektivt fremme jevn økonomisk vekst,” sa Brodie.

Salg av kommersiell eiendom og avtaleflyt i Kina har også avtatt, sa investeringsanalysefirmaet MSCI forrige måned.

Igjen, i motsetning til boligmarkedet, er gjenoppretting av avtaler sterkere i det kommersielle eiendomsmarkedet, ettersom det er mange aktører som ikke er berørt av finansieringsbegrensninger, som fortsatt ønsker å kjøpe og selge eiendeler, Benjamin Chow, leder for Asia Real Assets Research ved MSCI.

“Innlandske institusjoner er et godt eksempel – de var den største kjøpergruppen i år. Innen denne gruppen var forsikringsstøttede aktører, banker og finanskonsern blant de største kjøperne av næringseiendom hittil i år,” sa han.

“En annen kjøpergruppe består av bedriftene, som gjorde en stor økning i fjor, og som fortsatt har vært relativt aktive i 2022.”