Store fall i San Diego, Los Angeles, Dallas, Portland, Phoenix, Boston. Prisene går ned raskere enn de hadde økt? Aldri. Oops.
Av Ulv Richter til ULVEGATEN.
Dette er den første måneden i denne syklusen at S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price Index, som ligger etter virkeligheten på bakken med 4-6 måneder, viser boligprisfall i alle metroområdene i indeksen.
I Seattle var stupet fra måned til måned det bratteste noensinne (-3,8 %). I San Francisco var stupet fra måned til måned (-4,3 %) den tredje bratteste noensinne, kun overgått av de to verste månedene under Housing Bust 1 i 2008. I San Diego (-2,8 %), Los Angeles ( -2,3 %), Phoenix (-2,1 %) og andre metroer, var stupene de verste siden Housing Bust 1. Og nedgangen sprer seg over hele landet til andre metroer, inkludert Dallas, Boston, Washington DC og Las Vegas.
Dette er alvorlige nedganger for Case-Shiller boligprisindeksder hver måned er et løpende tremånedersgjennomsnitt som utjevner variasjonen fra måned til måned.
Dagens utgivelse av indeksen var for «august», som består av tremånedersgjennomsnittet av salg av lukkede boliger som var innført i offentlige registre i juni, juli og august. På grunn av forsinkelsen mellom når en avtale inngås og når det “lukkede salget” er registrert i offentlige registre, dekker tidsrommet for “august” omtrent avtaler gjort i mai til juni. I løpet av den tiden nådde den gjennomsnittlige 30-årige faste boliglånsrenten 6 %. I dag, vi er på 7 %, og boliglånsbankfolk er skrøpelige.
I San Francisco Bay Area falt boligprisene med 4,3 % i «august» (tre måneders glidende gjennomsnitt av juni, juli og august) fra juli, det tredje bratteste stupet noensinne, kun overgått av de to litt brattere stupene under dybden av boligbust 1 i 2008. Stupet i august var en akselerasjon av fallene i juli (-3,5 %) og juni (-1,3 %).
Indeksen har falt 8,9 % fra toppen. I løpet av disse tre månedene stupte indeksen raskere (-35 poeng) enn prisene hadde økt i løpet av de siste tre månedene av toppen (+27 poeng). Går boligprisene ned raskere enn de hadde økt? Ingen måte, umulig. Oops.
Denne hendelsen reduserte år-over-år-gevinsten til +5,6 %, fra +24 % tidligere i år, og avviklet så langt bare sluttfasen av den latterlige toppen de siste to årene. Indeksen er nå på det laveste nivået siden januar.
Case Shiller Index for “San Francisco” dekker fem fylker i det ni-fylkes San Francisco Bay Area: San Francisco, en del av Silicon Valley, en del av East Bay, og en del av North Bay.
I Seattle metro falt boligprisene med 3,9 prosent i august, det største fall fra måned til måned som er registrert, på toppen av stupet på 3,1 % i juli og fallet på 1,9 % i juni. Indeksen har falt 8,6 % fra toppen.
I løpet av de siste tre månedene av toppen steg indeksen med 33 poeng; i løpet av de tre første månedene av nedgangen stupte indeksen 36 poeng, som at San Francisco slapp av raskere enn den hadde økt. Indeksen er nå på det laveste nivået siden januar. År-over-år-gevinsten krympet til +9,9 % fra +27 % tidligere i år.
Case-Shiller-indeksen bruker “salgspar”-metoden, og sammenligner salg i inneværende måned med når de samme husene solgte tidligere. Prisendringene innenfor hvert salgspar er integrert i indeksen for metroen, og det gjøres justeringer for boligforbedringer og andre faktorer (metodikk). Ved å spore endringen i dollar som trengs for å kjøpe samme hus over tid, er indeksen et mål på boligprisveksten.
I San Diego metro falt boligprisene 2,8 % i august, det største fallet fra måned til måned siden boligbust 1, etter fallet på 2,5 % i juli, og fallet på 0,7 % i juni, til det laveste nivået siden januar.
Indeksen er ned 5,9 % fra toppen og avviklet med symmetrisk hastighet de siste tre månedene av toppen. Dette reduserte gevinsten fra år til år til 12,7 %, fra 29 % tidligere i år.
Den nåværende indeksverdien på 403 for San Diego betyr at boligprisene har økt med 303 % siden januar 2000, da indeksen ble satt til 100. Basert på økningen siden 2000, pleide San Diego å være den mest fantastiske boligboblen i Amerika, men har nå falt under Miami (+309%) og Los Angeles (+305%).
I Los Angeles metro falt boligprisene 2,3 prosent i august fra juli, det bratteste fallet siden boligbust 1, etter å ha falt 1,6 % i juli og 0,4 % i juni. Dette reduserte prisøkningen fra år til år til +12,1 %, fra +23 % for noen måneder siden. Indeksen er ned 4,3 % fra toppen.
I Denver metro falt boligprisene 2,3 % i august fra juli – det nest bratteste fallet som er registrert etter januar 2009 – etter fallet på 1,4 % i juli og fallet på 0,1 % i juni.
Indeksen har falt 3,7 % fra toppen, og halverer økningen fra år til år til 12,0 %.
I Portland metro falt boligprisene 1,9 % i august, etter fallet på 1,1 % i juli, og fallet på 0,1 % i juni, etter en latterlig økning.
Indeksen har falt 3,1 % fra toppen, og kuttet år-over-år-gevinsten til +8,6 %, fra +19 % tidligere i år.
I Dallas metro:
- Måned over måned: -2,3 %, etter nedgangen på -0,4 % i juli.
- År over år: +20,2 %, ned fra +30 % tidligere i år.
- Fra toppen: -2,3 %.
I Phoenix metro:
- Måned over måned: -2,1 % etter -0,2 % i juli.
- År over år: +17,1 %, ned fra +32 % tidligere i år.
- Fra toppen: -2,3 %.
I Washington DC metro:
- Måned over måned: -15 %, etter nedgangen på 0,7 % i juli.
- År over år: +7,4 %, ned fra +13 % tidligere i år.
- Fra toppen: -2,2 %.
I Boston metro:
- Måned over måned: -1,2 % etter -0,3 % i juli.
- År over år: 11,4 % fra +15 % tidligere i år.
- Fra toppen: -1,5 %.
las vegas t-bane:
- Måned over måned: -1,3 % fra rekorden i juli.
- År over år: +17,5 %, ned fra +28 % tidligere i år.
- Fra toppen: -1,3 %.
Tampa metro:
- Måned over måned: -0,5 % fra rekord i juli
- År over år: +28,0 %, ned fra +36 % tidligere i år
- Fra topp: -0,5 %
Miami metro:
- Måned over måned: -0,1 % fra rekord i juli.
- År over år: +28,6 %, ned fra +34 % tidligere i år.
- Fra topp: -0,1 %.
I New York metro:
- Måned over måned: -0,5 % fra rekord i juli
- År over år: +12,3 %, ned fra +15 % tidligere i år
- Fra topp: -0,5 %
Metroen i New York har opplevd 175 % boligprisvekst siden januar 2000, basert på Case-Shiller Index-verdien på 275. De resterende byene i 20-City Case-Shiller Index (Chicago, Charlotte, Minneapolis, Atlanta, Detroit og Cleveland) har opplevd mindre boligprisvekst og kvalifiserer ikke for denne berømte listen over de mest fantastiske boligboblene. Men alle bestilte nedgang fra måned til måned i august.
Liker du å lese WOLF STREET og vil du støtte den? Ved å bruke annonseblokkere – jeg forstår godt hvorfor – men vil du støtte nettstedet? Du kan donere. Jeg setter umåtelig stor pris på det. Klikk på øl- og iste-kruset for å finne ut hvordan:
Vil du bli varslet via e-post når WOLF STREET publiserer en ny artikkel? Meld deg på her.
