USA mangler tomt for boliger

Husbyggere, sultne på land, har tilbudt å kjøpe Mr. Thomas’ land. Familien solgte deler av eierandelene i fjor til en utvikler for rundt 70 millioner dollar, eller rundt 20 000 dollar per dekar, ifølge eiendomsregistrene. Utviklere tilbyr nå mer enn dobbelt så mye for noe av hans gjenværende land, sa Mr. Thomas.

Tompa-landprisene “blomstrer akkurat nå som ingenting jeg noen gang har sett,” sa han. “Og jeg har hatt ansvaret her i 44 år.”

USA, et land med store åpne områder, mangler land.

Eller i det minste land der folk kan bo. Begrensninger for arealbruk og mangel på offentlige investeringer i veier, jernbane og annen infrastruktur har gjort det vanskeligere enn noen gang for utviklere å finne steder i nærheten av store befolkningssentre for å bygge boliger. Mens folk fortsetter å flytte til byer som Austin, Phoenix og Tampa, presser de prisen på skitt opp og gjør boligmangelen i disse raskt voksende områdene enda verre.

I Sunbelt har gjennomsnittsprisen på ledig land per dekar mer enn doblet seg i løpet av de siste to årene gjennom andre kvartal, ifølge Land.com, et nettsted for landnotering som eies av eiendomsfirmaet

CoStar Group.

Federal Reserves innsats for å bekjempe inflasjonen kan få prisene ned. Høyere renter og byggekostnader tynger allerede tomtemarkedet, sier meglere, og andre deler av eiendomsmarkedet begynner å avta. Selv om tomteprisene ikke har falt, er det færre budgivere på avtaler. Noen grunneiere bekymrer seg for en nedgang som ligner på finanskrisen i 2008, da bolig- og tomteverdier falt etter år med gjeldsdrevet overskudd.

Likevel betyr mangelen på tilbud og den sterke etterspørselen at tomteprisene sannsynligvis vil fortsette å stige på lang sikt, sier økonomer og investorer.

Selv i byer som New York og San Francisco, hvor befolkningen krympet under pandemien, er land langt dyrere i dag enn det var for tiår siden. USAs boligland alene er nå anslått til å være verdt mer enn 20 billioner dollar, ifølge Morris Davis, en professor i finans ved Rutgers Business School som studerer landverdier.

Denne historiske landboomen har gitt huseiere en nedtur. Land står nå for 47% av amerikanske boligverdier, anslår Mr. Davis. Det er opp fra 38 % i 2012 og mindre enn 20 % på begynnelsen av 1960-tallet. Den økende verdien av land er ansvarlig for nesten hele økningen i boligverdier de siste tiårene, sa han.

Få steder har landverdiene stige mer kraftig enn Tampas utsteder. Da bestefaren til Mr. Thomas kjøpte familieranchen under den store depresjonen, var han den eneste budgiveren. “Den hadde ikke et tre stort nok for en fugl å bygge et rede i,” sa Mr. Thomas, 66,. “Det var bare en sandklump i en gudsforlatt villmark i Florida.”

I følge familielære var banken som hadde tilsyn med ranchen på vegne av en eiendom så desperat etter å bli kvitt den at en bankmann oppfordret Thomas sin motvillige bestefar til å gi et tilbud. «Han sa 10 cent per acre, og bankmannen slo neven i skrivebordet og sa ‘solgt! Du kunne ha fått det for en krone,» sa Mr. Thomas.

Selv etter å ha innregnet ytterligere 5 dollar per acre i restskatt på landet, var det fortsatt et røverkjøp, sa Thomas.

I løpet av årene kjøpte familien ytterligere land rundt ranchen. I dag er mye av eiendommen tett skog. Kyrne dovner seg i skyggen av mosekledde eiketrær mens hvithalehjort passerer gjennom buskene.

I økende grad er det en grønn oase omgitt av byggeplasser. Da Mr. Thomas kjørte nedover en vei i nærheten av ranchen sin i pickupen sin på en nylig torsdag, kunne han se dusinvis av to-etasjers hjem reise seg i pene rader. “Du kan nå ut av vinduet og trykke på naboens vindu,” sa han.

Forespørsler om boliger i disse nye samfunnene går så høyt som $900 000, delvis fordi landet under er så verdifullt. Det har mye med arealreguleringer å gjøre.

Tampas soneringsregler hindrer utviklere i å bygge noe større enn en enebolig i store deler av byen. Da tjenestemenn for Hillsborough County, som inkluderer Tampa, vedtok reguleringsbestemmelser i 1950, sa de at tiltakene var nødvendige for å forhindre overbefolkning og trafikkork og ville bevare nabolagets karakter, alt “med sikte på å bevare verdien av bygninger,” ifølge regelverket.

Ikke bare bidro disse restriksjonene til å opprettholde boligverdiene, de økte prisen på utbyggingsjord. Fordi utbyggere ikke kan stable boliger oppå hverandre, trenger de mer tomt for hver boenhet. Det driver etterspørselen etter land, og presser prisene opp.

Det tvinger også utbyggere til å lete etter tomter lenger unna byen, hvor de møter nye restriksjoner. Hillsborough County satte i slutten av 2019 et moratorium på omregulering av land for boliger i noen områder i et forsøk på å tøyle ny utvikling. Flyttingen fulgte antiutviklingsprotester fra innbyggere som sa at lokal infrastruktur ikke kunne holde tritt med regionens vekst.

Pasco County, nord for byen, satte i 2021 også et moratorium for omregulering til flerfamiliebruk i noen områder.

Mellom tidlig 2021 og tidlig i 2022 steg boligprisene i Tampa storbyområde med 35 %, ifølge S&P CoreLogic Case-Shiller Index, den raskeste økningen av noen av de 20 storbyområdene som er sporet.

Fordi mye av Thomas-landet, som ligger bare en halvtimes kjøretur fra Tampa sentrum, allerede er regulert for boliger, er det etterspurt. Byggherrer konkurrerer om en del av den. “Jeg får brev, jeg får e-poster, jeg blir oppringt,” sa Mr. Thomas. “På en eller annen måte fikk folk mobilnummeret mitt.”

Siden 1932 har verdien av Thomas-familiens land, justert for inflasjon, økt nesten 200 ganger, basert på prisen på fjorårets salg. Det er omtrent 10 ganger den inflasjonsjusterte veksten til S&P 500 aksjemarkedsindeksen, som økte omtrent 20 ganger i løpet av den perioden.

Mangelfull infrastruktur øker også landinflasjonen. I Nashville, for eksempel, har pendlingene blitt lengre ettersom befolkningen vokser og trafikkorkene forverres, viser amerikanske folketellingsdata. Mangel på kollektivtransport betyr at pendlere ofte har lite annet valg enn å gå nedover tette veier. I 2018 avviste velgerne et forslag om å bygge et bybanesystem og utvide busstilbudet. Det setter en premie på knappe arealer nær sentrum.

Lisa Maki, rektor ved det kommersielle eiendomsmeglerhuset Avison Young i Nashville, sa at teamet hennes i fjor arrangerte salget av to tomter i byens blomstrende Gulch-nabolag til et eiendomsinvesteringsselskap for 7,1 millioner dollar. Selgeren, en familie fra California, hadde kjøpt eiendommene for 1,1 millioner dollar i 2011.

Antallet ledige tomter sonet til boligbruk i Nashville falt med 43,5 % mellom 2016 og 2021, ifølge en analyse av offentlige eiendomsregistre fra eiendomsdata-, teknologi- og tjenestefirma

Altus Group

for The Wall Street Journal.

Mangel på utviklingsplasser og høye tomtepriser, pluss høye byggekostnader, betyr at utviklere ikke har vært i stand til å bygge nok boliger til å holde tritt med etterspørselen. Leieprisene for leiligheter i Nashville steg med 31 % i året som endte i juni, ifølge eiendomsmegling

Rødfinn.

Det samme fenomenet utspiller seg over solbeltet.

For fem år siden var det ganske enkelt å bygge leiligheter i de hotteste Sunbelt-markedene, sa Ryan Williams, administrerende styreleder i eiendomsinvesteringsselskapet.

Kader.

“Nå, nesten over hele linja, kjemper du for land,” sa han. Budkriger for ledige steder i byer som Atlanta og Austin er vanlig. Cadre så nylig på mye i Tampa, men hadde ikke tid til å få inn et bud fordi en annen investor snappet det opp uten engang å besøke det, sa han.

I økende grad konkurrerer selskapet ikke bare mot andre utviklere, men også mot investorer som ønsker å kjøpe tomter og snu dem for å tjene penger eller holde dem ubrukte, sa han. “Det er et bokstavelig talt landfangst,” sa Mr. Williams.

Velstående investorer, inkludert milliardæren Distiller Tito Beveridge og golfspilleren Phil Mickelson, har begynt å kjøpe opp jord i Solbeltet i de senere år. Noen investorer holder land ledig i årevis, spillverdier vil fortsette å stige og dra nytte av gunstig skattebehandling for ubebygd land.

Land var ikke alltid så dyrt. Frem til andre halvdel av 1900-tallet var USAs befolkning langt mer spredt, og bodde der land var billig. Men etter hvert som flere mennesker flyttet til et lite antall byer med rikelig med kontorjobber, og kommunene vedtok strengere soneregler som gjorde det vanskeligere å bygge boliger, steg tomteprisene og boligkostnadene.

Landverdiene på Manhattan økte knapt mellom 1880- og 1970-tallet etter justering for inflasjon, ifølge beregninger av Jason Barr, en økonom ved Rutgers University-Newark. Men mellom 1977 og 2019 vokste de med en gjennomsnittlig årlig rate på rundt 13 %.

De fleste økonomer sier at kommuner må lempe på soneregler og andre restriksjoner for å få ned inflasjonen på land og bygge flere boliger. Men disse endringene er ofte upopulære blant huseiere, som drar nytte av stigende landverdier og utgjør rundt 65 % av amerikanske husholdninger. Å tilføre flere boliger krever også ofte kostbare investeringer i veier og annen infrastruktur.

Folk flytter fortsatt til byer i Sunbelt, og sonebegrensninger vil neppe forsvinne snart. Fjernarbeid har gitt amerikanere flere valgmuligheter, men økonomer sier at de fleste unge fagfolk fortsetter å strømme til et lite antall byer. Noen tror at Sunbelt kan se den samme typen gjenstridige landinflasjon som har hjemsøkt New York og San Francisco i flere tiår og gjort dem til landets minst rimelige byer.

Når landinflasjonen først setter inn, kan det være vanskelig å reversere. Grunneiere som tror eiendommen deres vil bli mer verdifull har lite insentiv til å selge i dag, noe som gjør det enda vanskeligere for utviklere å finne nettsteder.

Mr. Thomas sa at familien hans har bestemt seg for å beholde det gjenværende landet. Takket være landbruksfritak er eiendomsskatten hans lav. De mange tilbudene han nylig har mottatt er fristende, sa han, men hvis han selger, må han finne et sted å legge de nye pengene sine.

“Hva skal du gjøre med det som er igjen som er en bedre investering enn å bare fortsette å eie landet?” han sa.

Skrive til Konrad Putzier på [email protected]